CHUYÊN GIA CỦA CHÚNG TÔI | LUẬT SƯ CỦA BẠN | LUATPHUONGBINH.VN

Việc hợp thửa đất thường phát sinh khi người sử dụng đất muốn mở rộng diện tích, sắp xếp lại quy hoạch sử dụng, thuận tiện cho xây dựng nhà ở hoặc chuẩn bị các giao dịch chuyển nhượng. Tuy nhiên, không phải thửa đất nào cũng đủ điều kiện để hợp thửa, khiến nhiều người băn khoăn: “Thửa đất chưa có sổ đỏ thì có được hợp thửa không?” Theo khoản 1 và khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc hợp thửa đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các nguyên tắc và điều kiện do pháp luật quy định.   " Điều 220: Tách thửa đất, hợp thửa đất 1. Tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây: a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất; c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất; d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó. ... 3. Trường hợp hợp thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây: a) Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở; b) Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật. ...”   Như vậy, để được hợp thửa đất, người sử dụng đất cần bảo đảm điều kiện chính như sau: Thứ nhất, Thửa đất phải có Giấy chứng nhận hợp lệ Chỉ những thửa đất đã được cấp một trong các loại Giấy chứng nhận sau mới được xem xét tách hoặc hợp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ); Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng cũ); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp chưa có sổ, người sử dụng đất phải làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận trước. Thứ hai, Thửa đất còn thời hạn sử dụng Đất phải còn trong thời hạn sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận. Trường hợp đất có thời hạn mà đã hết hạn, người sử dụng đất cần gia hạn theo đúng quy định trước khi thực hiện thủ tục tách hoặc hợp thửa. Thứ ba, Đất không có tranh chấp hoặc kê biên Đất phải đang trong tình trạng pháp lý ổn định, không tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Trong trường hợp có tranh chấp nhưng xác định rõ được phạm vi diện tích, ranh giới phần tranh chấp thì phần còn lại không tranh chấp vẫn có thể thực hiện tách hoặc hợp thửa. * Lưu ý: Pháp luật vẫn cho phép tách/hợp nếu đáp ứng: • Có thể xác định rõ phạm vi, diện tích, ranh giới phần đang tranh chấp; • Phần còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất; Thứ tư, Bảo đảm về hạ tầng kỹ thuật  Thửa đất sau khi tách hoặc hợp phải bảo đảm có lối đi hợp pháp, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện hữu và đáp ứng các nhu cầu hạ tầng thiết yếu như cấp nước, thoát nước. Nếu người sử dụng đất chừa một phần diện tích trong thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác để làm lối đi riêng thì không phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích này. * Lưu ý: Nếu người sử dụng đất dành một thửa đất trong thửa đất ở (hoặc thửa đất có đất ở và đất khác) để làm lối đi thì không cần xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích chừa làm lối đi. Ngoài ra, - Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở; - Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật. Như vậy, thửa đất chưa có Sổ đỏ thì không được hợp thửa. Trường hợp chưa có Sổ đỏ, người sử dụng đất phải làm thủ tục xin cấp Sổ đỏ trước, sau đó mới đủ điều kiện thực hiện tách hoặc hợp thửa đất. Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0927.625.666 để được Luật sư tư vấn.

Trong thời gian gần đây, nhiều hộ gia đình tự ý xây dựng nhà ở hoặc công trình phụ trên đất trồng lúa. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, hành vi này được xem là vi phạm và có thể bị xử phạt với mức tiền rất cao, thậm chí buộc phải tháo dỡ công trình. Để giúp người dân hiểu rõ hơn, Luật Phương Bình xin giải đáp chi tiết như sau: Đất trồng lúa là loại đất được Nhà nước quản lý chặt chẽ vì liên quan trực tiếp đến an ninh lương thực quốc gia. Do đó, việc chuyển đất lúa sang bất kỳ mục đích nào khác như xây nhà, làm xưởng, sân bê tông hay các công trình khác chỉ được phép khi có quyết định chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người sử dụng đất đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Khi người dân tự ý sử dụng đất lúa cho mục đích khác mà không được cấp phép, hành vi này sẽ được coi là tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và bị xử lý theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Hậu quả pháp lý của hành vi này có thể bao gồm việc bị phạt tiền theo diện tích vi phạm, bị buộc tháo dỡ công trình và trả lại đất về trạng thái ban đầu, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thực hiện được các giao dịch mua bán, tặng cho hoặc thế chấp trên phần đất vi phạm. Mức xử phạt khi tự ý chuyển đất lúa sang mục đích khác Mức phạt được quy định tại Điều 8 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, tùy thuộc vào loại mục đích chuyển đổi và diện tích đất vi phạm. 1. Trường hợp chuyển đất trồng lúa sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp (Ví dụ: đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản hay đất trồng cây hàng năm khác...) - Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với diện tích đất dưới 0,5 héc ta; - Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta; - Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta; - Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 03 héc ta trở lên. 2. Trong trường hợp chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thuộc địa giới hành chính của xã (Ví dụ như xây lán trại, nhà xưởng nhỏ, nhà kho hoặc sân bê tông,...) mức phạt sẽ cao hơn: - Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất dưới 0,05 héc ta; - Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta; - Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta; - Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta; - Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 02 héc ta; - Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ trên 02 héc ta trở lên. 3. Trường hợp chuyển đất trồng lúa sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã Đây là hành vi phổ biến nhất khi xây nhà trên đất lúa và mức phạt là cao nhất: - Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta; - Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta; - Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta; - Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta; - Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên. * Lưu ý: Vi phạm ở khu vực phường, thị trấn sẽ bị áp dụng mức phạt gấp đôi so với cùng diện tích tại khu vực xã. Ngoài việc bị xử phạt hành chính, người vi phạm còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả. Cơ quan chức năng có quyền yêu cầu tháo dỡ công trình và trả lại hiện trạng đất lúa ban đầu, trừ các trường hợp đặc biệt theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai. Nếu người vi phạm thu lợi từ công trình trái phép, chẳng hạn như cho thuê hoặc kinh doanh trên đất vi phạm, toàn bộ khoản lợi đó phải nộp lại cho Nhà nước. Tự ý xây nhà hoặc bất kỳ công trình nào trên đất lúa đều là hành vi vi phạm pháp luật và có thể bị xử phạt rất nặng, đi kèm với nghĩa vụ tháo dỡ – khôi phục hiện trạng. Để tránh rủi ro pháp lý, người sử dụng đất nên làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đúng quy định trước khi xây dựng. Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0927.625.666 để được Luật sư tư vấn.

Trong giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất (như đòi lại tài sản, tranh chấp về thừa kế,…), có nhiều trường hợp bị đơn không phải là chủ sử dụng đất nhưng có thời gian dài quản lý, sử dụng đất, có công sức duy trì, tôn tạo đất thì công sức của họ được xem xét, đánh giá như thế nào? Án lệ số 02/2016/AL của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao là một ví dụ điển hình, qua đó xác định nguyên tắc ghi nhận công sức của người đứng tên giùm và trực tiếp quản lý, sử dụng đất khi phát sinh tranh chấp về giá trị tài sản. Trong bài viết này, Luật Phương Bình xin phân tích nội dung án lệ như sau: Nguồn án lệ: Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 08-7-2010 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” tại tỉnh Sóc Trăng giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn là ông Nguyễn Văn Tám; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Yêm. Tóm tắt vụ án - Tại đơn khởi kiện đề ngày 24-01-2005, tờ khai ngày 07-02-2005 và quá trình giải quyết vụ án bà Nguyễn Thị Thảnh là nguyên đơn trình bày: Bà Thảnh là Việt kiều đang định cư tại Hà Lan, trong thời gian về Việt Nam thăm thân nhân có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngày 10-8-1993, bà trực tiếp thỏa thuận và nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Hêng Tính, bà Lý Thị Sà Quênh diện tích 7.595,7m² đất ruộng tại Phường 7, thị xã Sóc Trăng với giá 21,99 chỉ vàng. Bà là người trực tiếp giao dịch và thanh toán toàn bộ số vàng cho bên chuyển nhượng. Do bà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, không đủ điều kiện đứng tên quyền sử dụng đất nên bà nhờ em ruột là ông Nguyễn Văn Tám đứng tên giùm trong giấy tờ chuyển nhượng. Mục đích của bà là giao đất cho ông Tám và bà Nguyễn Thị Chính Em canh tác để nuôi cha mẹ. Bà Thảnh xuất trình “Tờ sang nhượng đất ruộng” lập ngày 10-8-1993 có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã An Hiệp. Sau khi nhận chuyển nhượng, vợ chồng ông Tám là người trực tiếp canh tác trên diện tích đất này. Đến năm 2004, ông Tám tự ý chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất nêu trên cho Công ty TNHH Minh Châu với giá 1.260.000.000 đồng mà không có sự đồng ý của bà Thảnh. Do đó, bà yêu cầu ông Tám hoàn trả lại toàn bộ số tiền thu được từ việc chuyển nhượng đất. - Ông Nguyễn Văn Tám là bị đơn trình bày: Diện tích 7.595,7m2 đất mà bà Thảnh tranh chấp là đất do vợ chồng ông là người bỏ tiền, vàng ra sang nhượng lại của vợ chồng ông Hêng Tính, ông là người đứng tên trong “Tờ sang nhượng đất ruộng” lập ngày 10-8-1993. Tờ sang nhượng này không có xác nhận của chính quyền địa phương. Nhưng sau đó, ông và vợ chồng ông Hêng Tính còn ký bản hợp đồng và đơn xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng ngày 11-8-1993, các văn bản này có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã An Hiệp và của Ủy ban nhân dân huyện Mỹ Tú đồng ý cho chuyển nhượng. Sau khi chuyển nhượng ông đã đăng ký, kê khai được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 28-5-1994. Vì vậy, việc ông chuyển nhượng đất cho Công ty TNHH Minh Châu vào năm 2004 là đúng pháp luật. Ông cũng cho rằng “Tờ sang nhượng đất ruộng” lập ngày 10-8-1993, có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã An Hiệp do bà Thảnh xuất trình là giả vì theo Bản kết luận giám định số 2784/C21 (P7) ngày 25-10-2005 của Viện Khoa học Hình sự Tổng cục cảnh sát thì không phải chữ ký của ông trong tờ sang nhượng đất ruộng do bà Thảnh xuất trình. Vì vậy, ông không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của bà Thảnh. - Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án vợ chồng ông Tám có nhiều lời khai mâu thuẫn về số tiền, vàng đã trả cho ông Hêng Tính và không chứng minh được nguồn gốc số tiền, vàng mà ông cho rằng mình đã bỏ ra Trong khi đó vợ chồng ông Tính, bà Quênh khẳng định chỉ thỏa thuận chuyển nhượng đất và nhận vàng của bà Thảnh; còn việc viết giấy chuyển nhượng đất đứng tên ông Tám là theo yêu cầu của bà Thảnh, vì bà Thảnh đang định cư ở nước ngoài. - Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006, Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng quyết định: Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Thảnh về việc đòi lại tiền chuyển nhượng đất, công nhận bà Thảnh, ông Tám mỗi người có quyền sở hữu 1/2 số tiền trên (bao gồm 21,99 chỉ vàng tương đương khoảng 27.047.700 đồng cùng với số tiền nhận chuyển nhượng là 1.232.266.860 đồng) buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn Támphải có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Thảnh 630.000.000 đồng. Ngày 10-5-2006, ông Nguyễn Văn Tám kháng cáo cho rằng bà Thảnh không phải là người có quyền sử dụng phần đất mà ông đã chuyển nhượng cho Công ty trách nhiệm hữu hạn Minh Châu nhưng Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông thanh toán cho bà Thảnh 630.000.000 đồng là không đúng. Ngày 12-5-2006, ông Nguyễn Hữu Phòng (đại diện cho bà Thảnh) kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử buộc ông Tám trả lại toàn bộ số tiền mà ông Tám đã chuyển nhượng đất là 1.260.000.000 đồng cho bà Thảnh. - Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 334/2006/DS-PT ngày 25-8-2006, Toà Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: bác yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn, sửa Bản án sơ thẩm như sau: chấp nhận một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị Thảnh về việc đòi lại tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, buộc ông Nguyễn Văn Tám có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Thảnh số tiền 27.047.700 đồng tương đương 21,99 chỉ vàng 24k, còn 1.232.266.860 đồng sau khi trừ đi khoản tiền bà Nguyễn Thị Thảnh số tiền 27.047.700 đồng tương đương 21,99 chỉ vàng 24k đã bỏ ra nhận chuyển nhượng bị buộc sung công quỹ Nhà nước. Sau xét xử phúc thẩm, ông Nguyễn Văn Tám khiếu nại Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. Ngày 21-8-2009, Chánh án TAND tối cao ban hành Quyết định kháng nghị số 449/2009/KN-DS kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm số 334/2006/DS-PT ngày 25-8-2006 của Toà Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm, hủy Bản án phúc thẩm nêu trên và huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật, với nhận định: “Bà Nguyễn Thị Thảnh khởi kiện đòi lại tài sản đối với ông Nguyễn Văn Tám và cho rằng do bà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên bà có nhờ ông Tám (em của bà) đứng tên nhận chuyển nhượng đất của vợ chồng ông Hêng Tính giùm cho bà nhưng sau đó ông Tám đã chuyển nhượng đất của bà cho người khác. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định ông Tám chỉ đứng tên nhận chuyển nhượng đất của vợ chồng ông Hêng Tính giùm cho bà Thảnh là có căn cứ. Do bà Thảnh là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nên bà Thảnh không được giao đất mà chỉ được trả lại phần giá trị đầu tư tiền chuyển nhượng đất. Đối với chênh lệch giá trị đất, thời điểm xét xử sơ thẩm và xét xử phúc thẩm là thời điểm thi hành Bộ luật Dân sự năm 2005, không có quy định buộc phải tịch thu sung công quỹ nên khoản chênh lệch này bà Thảnh và ông Tám cùng được hưởng. Tòa án cấp sơ thẩm không buộc ông Tám nộp số tiền chênh lệch giá trị đất để sung công là có căn cứ nhưng không buộc ông Tám trả cho bà Thảnh giá trị đầu tư ban đầu là không đúng. Tòa án cấp phúc thẩm không đưa ra được căn cứ pháp luật nhưng đã buộc ông Tám nộp toàn bộ số tiền chênh lệch (1.232.226.860 đồng) để sung công quỹ Nhà nước là không đúng quy định của pháp luật”. Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao huỷ Bản án phúc thẩm nêu trên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật. - Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhận định: Bà Nguyễn Thị Thảnh khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Văn Tám trả lại cho bà 1.260.000.000 đồng vì cho rằng bà là người trực tiếp giao dịch, trả tiền nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Hêng Tính 7.595,7m2 đất, nhưng vì bà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên nhờ ông Tám (em của bà) đứng tên, nhưng không được bà đồng ý ông Tám đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất cho Công ty TNHH Minh Châu để nhận 1.260.000.000 đồng. Ông Tám cho rằng ông là người thỏa thuận chuyển nhượng đất và trả tiền cho ông Hêng Tính, nên giấy tờ chuyển nhượng đất ông đứng tên. Sau khi nhận chuyển nhượng ông trực tiếp quản lý, sử dụng, đăng ký kê khai, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khi ông chuyển nhượng cho Công ty TNHH Minh Châu được chính quyền cho phép, nên ông không chấp nhận yêu cầu của bà Thảnh. Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án vợ chồng ông Tám có nhiều lời khai mâu thuẫn về số tiền, vàng đã trả cho ông Hêng Tính và ông cũng không chứng minh được nguồn gốc nguồn tiền, vàng mà ông cho rằng đã trả cho ông Tính. Trong khi đó vợ chồng ông Tính, bà Quênh khẳng định chỉ thỏa thuận chuyển nhượng đất và nhận vàng của bà Thảnh còn việc viết giấy chuyển nhượng đất đứng tên ông Tám là theo yêu cầu của bà Thảnh, vì bà Thảnh đang định cư ở nước ngoài. Theo lời khai của cụ Thái Thị Ba, ông Nguyễn Phước Hoàng, bà Nguyễn Thị Chính Em (là mẹ và anh chị em ruột của bà Thảnh, ông Tám) thì bà Thảnh giao dịch, trả tiền chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông Tính, còn ông Tám chỉ là người đứng tên giùm. Tổng hợp các chứng cứ nêu trên Có đủ căn cứ xác định bà Thảnh là người bỏ toàn bộ số tiền là 21,99 chỉ vàng để nhận chuyển nhượng diện tích trên, còn ông Tám chỉ là người đứng tên giùm; tuy nhiên, sau khi nhận chuyển nhượng, ông Tám quản lý, sử dụng và chuyển nhượng đất, nên có công sức làm tăng giá trị đất. Do đó, khoản chênh lệch giá trị đất (sau khi trừ tiền gốc 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) phải được xem là lợi nhuận chung, cần chia theo công sức  (Trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia) Tòa án cấp sơ thẩm công nhận bà Thảnh, ông Tám mỗi người có quyền sở hữu 1/2 số tiền trên nhưng không trích trả cho bà Thảnh số tiền tương ứng với 21,99 chỉ vàng là không đúng. Tòa án cấp phúc thẩm chỉ công nhận bà Thảnh có quyền sở hữu số tiền tương ứng với 21,99 chỉ vàng, còn lợi nhuận là số tiền còn lại tịch thu sung công quỹ nhà nước là không đúng với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, không đảm bảo quyền lợi của các đương sự. Ngoài ra, bà Thảnh khởi kiện yêu cầu ông Tám trả cho bà 1.260.000.000 đồng là số tiền ông Tám chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng 7.595,7m2 đất, mà không tranh chấp quyền sử dụng đất, còn ông Tám cho rằng số tiền trên là của ông. Như vậy, các đương sự tranh chấp quyền sở hữu tài sản là số tiền nêu trên. Nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm lại xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp đòi lại tài sản” là không chính xác. Bởi các lẽ trên, căn cứ khoản 3 Điều 297 và Điều 299 Bộ luật Tố tụng dân sự; QUYẾT ĐỊNH 1- Huỷ Bản án dân sự phúc thẩm số 334/2006/DSPT ngày 25-8-2006 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh và Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng về vụ án tranh chấp đòi lại tài sản giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn là ông Nguyễn Văn Tám; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Yêm. 2- Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng để xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.   Nội dung án lệ “Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất (tương đương Khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ông Tám có công sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và đảm bảo quyền lợi của các đương sự (Trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia).” Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0927.625.666 để được Luật sư tư vấn.  

KINH NGHIỆM ÔN THI KỲ KIỂM TRA TẬP SỰ HÀNH NGHỀ LUẬT SƯ Kỳ kiểm tra kết quả tập sự hành nghề luật sư không phải là một kỳ thi đánh đố kiến thức hàn lâm, mà là một bài kiểm tra toàn diện về tư duy hành nghề, kỹ năng áp dụng pháp luật và thái độ nghề nghiệp. Người vượt qua kỳ thi không hẳn là người học nhiều nhất, mà là người chuẩn bị đúng trọng tâm và biết cách làm bài. Dưới đây là những kinh nghiệm được hệ thống lại theo từng môn thi. 1. MÔN KỸ NĂNG LUẬT SƯ Đây là môn khiến nhiều thí sinh lo lắng nhất vì yêu cầu vận dụng tổng hợp kiến thức tố tụng và kỹ năng thực tiễn. 1.1. Phương pháp ôn tập hiệu quả Cấu trúc đề thi gồm: Phần bắt buộc: Dân sự (thường 4 câu) Phần tự chọn: Hình sự hoặc Thương mại (thường 4 câu) → Đa số thí sinh lựa chọn Hình sự vì quen thuộc hơn. Điều quan trọng cần ghi nhớ: Đề thi không lặp lại nội dung, nhưng gần như giữ nguyên cấu trúc. Vì vậy, chiến lược hiệu quả nhất không phải đọc luật tràn lan, mà là: Sưu tầm đề thi các năm gần đây. Giải đề trong điều kiện như thi thật. Sau mỗi câu, tra cứu căn cứ pháp lý chính xác. Ghi chú lại vị trí điều luật để hình thành phản xạ. Khi luyện nhiều đề, bạn sẽ nhận ra đề thường xoay quanh các nhóm vấn đề như: Thẩm quyền giải quyết Thời hiệu Hoãn phiên tòa Tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ Hướng bào chữa hoặc bảo vệ quyền lợi Soạn luận cứ Môn này tuyệt đối không thể học vẹt. Nếu nền tảng tố tụng còn yếu, cần củng cố trước khi bước vào giai đoạn luyện đề chuyên sâu. 1.2. Có nên tham gia lớp ôn thi? Nếu có điều kiện, việc tham gia lớp ôn luyện sẽ giúp bạn: Được cung cấp tài liệu trước buổi học. Tự làm đề ở nhà trước khi nghe phân tích. Hiểu cách giám khảo chấm điểm. Học kỹ thuật trình bày theo đúng barem. Lớp học không thay thế quá trình tự học, nhưng giúp bạn hiểu cách làm bài đúng hướng, tránh mất điểm oan. 1.3. Cách trình bày trong bài thi Giám khảo chấm theo từng ý. Vì vậy, hình thức trình bày ảnh hưởng trực tiếp đến điểm số. Nên: Gạch đầu dòng từng ý rõ ràng. Mỗi ý xuống dòng, thụt vào đầu dòng. Có căn cứ pháp luật cụ thể. Lập luận đầy đủ, không trả lời một dòng cho xong. Nhiều thí sinh viết rất nhiều nhưng không trúng trọng tâm. Viết dài không quan trọng. Viết đúng và đủ ý mới quyết định điểm số. 2. MÔN ĐẠO ĐỨC LUẬT SƯ (Môn có thể “giữ điểm” nếu chuẩn bị đúng cách) Nội dung thi căn cứ theo quy định của Liên đoàn Luật sư Việt Nam, xoay quanh Bộ quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp luật sư Việt Nam. 2.1. Cấu trúc đề thi 15 câu trắc nghiệm – 30 điểm Lý thuyết (nêu và phân tích quy tắc, lấy ví dụ) – 40 điểm Tình huống – 30 điểm Chỉ cần học thuộc 32 quy tắc, bạn đã có nền tảng vững chắc để đạt từ 50–60 điểm. 2.2. Cách học thuộc 32 quy tắc Thời gian khuyến nghị: 1–1,5 tháng trước kỳ thi. Phương pháp hiệu quả: Nhẩm lại mỗi ngày. Nghe audio lặp lại nhiều lần. Ôn liên tục để tránh “học trước quên sau”. Thực tế đề thi từng ra thẳng nội dung một quy tắc cụ thể (ví dụ Quy tắc 4 – Tham gia hoạt động cộng đồng). Ai học thuộc gần như nắm chắc điểm phần này. 2.3. Câu hỏi phân tích quy tắc Muốn đạt điểm cao, không chỉ dừng ở việc chép lại quy tắc mà cần: Giải thích ý nghĩa của quy tắc. Phân tích mục đích bảo vệ khách hàng và uy tín nghề. Đưa ví dụ thực tiễn minh họa. Nhận diện hậu quả nếu vi phạm. Nếu mục tiêu chỉ là đạt 50 điểm → tập trung học thuộc. Nếu mục tiêu 70–80 điểm → phải phân tích sâu và có lập luận. 2.4. Câu hỏi tình huống Dạng phổ biến: “Luật sư X có vi phạm không? Phân tích.” Để làm tốt phần này cần: Thuộc 32 quy tắc. Biết thêm các quy định tại Điều 5, Điều 9 Luật Luật sư. Tham khảo các quyết định xử lý kỷ luật luật sư để học cách viện dẫn. Khi đã nắm chắc quy tắc, phần tình huống trở nên khá dễ vì chỉ là thao tác đối chiếu hành vi với quy định. 3. MÔN HỒ SƠ THỰC HÀNH (VẤN ĐÁP) (Môn có tỷ lệ rớt thấp nếu chuẩn bị nghiêm túc) 3.1. Cách chấm điểm Hình thức hồ sơ: 30 điểm Tóm tắt vụ việc: 20 điểm Trả lời vấn đáp: 50 điểm Điểm số phụ thuộc nhiều vào mức độ bạn thực sự hiểu hồ sơ. 3.2. Chuẩn bị hồ sơ Nên chọn vụ việc: Đã có bản án. Thuộc lĩnh vực bạn làm nhiều. Bạn đã từng tham gia nghiên cứu. Hồ sơ phải tuân thủ quy định của Liên đoàn Luật sư Việt Nam: Font Times New Roman, size 14. Khổ A4, căn lề chuẩn. Tối thiểu 8 trang (phần nội dung chính). Đóng bìa cứng gọn gàng. Chỉ đưa tài liệu có giá trị chứng minh. Không làm hồ sơ quá dày gây rối. 3.3. Tóm tắt trước giám khảo Thời gian chỉ 4–5 phút. Cách luyện: Tóm tắt theo trình tự thời gian. Nhấn mạnh vấn đề pháp lý trọng tâm. Tập nói và bấm giờ trước khi thi. Không nên đọc lại nguyên văn hồ sơ. 3.4. Trả lời câu hỏi vấn đáp Giám khảo thường hỏi: Quan điểm về khởi tố/khởi kiện Hướng bào chữa hoặc bảo vệ. Tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ. Thời hiệu khởi kiện. Yêu cầu của đương sự. Cách trả lời chuẩn: Căn cứ pháp luật → Phân tích áp dụng → Kết luận rõ ràng. Giám khảo không hỏi để đánh đố, mà để kiểm tra bạn có thực sự nghiên cứu hồ sơ hay không. 4. NHỮNG SAI LẦM CẦN TRÁNH 4.1. Bỏ sót câu hỏi Do tâm lý hoặc phân bổ thời gian kém. Giải pháp: Đọc kỹ toàn bộ đề. Ghi nháp số lượng câu. Soát lại trước khi nộp bài. 4.2. Ghi tên thật vào bài thi Vi phạm quy chế → bị trừ 50% điểm. Trong luận cứ chỉ nên ghi: Luật sư X Luật sư A/B Tuyệt đối không ghi tên thật. 4.3. Overthinking khi đọc đề Suy diễn ngoài dữ kiện đề bài khiến trả lời lệch hướng. Nguyên tắc vàng: Bám sát câu hỏi. Không thêm thắt. Không tự đặt giả định. KẾT LUẬN Kỳ kiểm tra tập sự không đánh đố. Người đậu thường là người: Nắm chắc cấu trúc đề. Ôn đúng trọng tâm. Trình bày rõ ràng, có căn cứ. Không vi phạm quy chế. Chuẩn bị hồ sơ nghiêm túc và trung thực. 5 TỪ KHÓA VƯỢT KỲ THI Cấu trúc – Luyện đề – Thuộc quy tắc – Hiểu hồ sơ – Bám đề Giữ được 5 nguyên tắc này, bạn không chỉ vượt qua kỳ thi, mà còn xây dựng được nền tảng vững vàng cho hành trình hành nghề luật sư phía trước. Trên đây là một số chia sẻ của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0936.645.695 để được Luật sư tư vấn