Chị Hà - Hà Nội có đặt câu hỏi: "Tôi và chồng tôi cùng sở hữu chung căn nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đứng tên hai vợ chồng, nhưng chồng tôi đã giả chữ kí tôi để bán nhà cho người bạn, sau đó người bạn này sang tên giấy tờ xong mang thế chấp ngân hàng. Vậy trong trường hợp giao dịch thế chấp này có bị vô hiệu không?". Cảm ơn chị Hà đã gửi câu hỏi về cho công ty. Trên cơ sở câu hỏi trên của khách hàng về vấn đề bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự, Công ty Luật TNHH Vietlawyer có trả lời như sau:
Căn cứ Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 quy định về bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình, người thứ 3 ngay tình được bảo vệ áp dụng khi thỏa mãn đồng thời 3 điều kiện sau:
(1) có giao dịch chuyển giao
(2) tài sản đã được đăng kí
(3) bên thứ ba phải ngay tình
Điều 133. Bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình khi giao dịch vô hiệu
1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.
2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.
Vậy đối chiếu với trường hợp khách hàng đặt câu hỏi, cần xét lần lượt các điều kiện:
Thứ nhất, cần xác định thế chấp được xác định là giao dịch chuyển giao không? Theo Công văn 64/2019/TANDTC – PC, cụm từ “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự phải được áp dụng theo nghĩa rộng. Có nghĩa là: Không chỉ có những giao dịch nhằm chuyển giao quyền sở hữu như: Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn nhà ở; chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất... mà cả những giao dịch nhằm chuyển giao những quyền về sở hữu đối với tài sản hoặc quyền về sử dụng đối với thửa đất. Do đó, thế chấp cũng được coi là giao dịch chuyển giao theo Điều 133 Bộ luật dân sự 2015
Thứ hai, tài sản là nhà đã được đăng kí chưa? Ở đây, căn nhà đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên được xác định tài sản này đã được đăng kí
Thứ ba, xác định ngân hàng có ngay tình ko? Theo quy định Bộ luật dân sự 2015 thì ngay tình được hiểu là việc tin vào một cái mà minh tin rằng mình có quyền & theo hướng dẫn Công văn 02/2021/TANDTC – PC thì ngay tình về mặt pháp lý (tin mình có quyền) và thực tế (phải có hành vi xác minh). Trong trường hợp này, nếu ngân hàng không thẩm định, xác minh hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh thì ngân hàng không được coi là ngay tình và ngược lại.
Vậy, đối với trường hợp của chị, nếu ngân hàng được xác định là người thứ ba ngay tình thì giao dịch không vô hiệu và ngược lại nếu không chứng minh được ngân hàng ngay tình như phân tích phía trên thì giao dịch thế chấp sẽ bị vô hiệu.
Trên đây là những chia sẻ của Công ty Luật VietLawyer . Nếu bạn đọc đang có nhu cầu tư vấn và sử dụng các dịch vụ pháp lý, hãy chủ động liên hệ ngay với chúng tôi qua Fanpage: Luật sư Việt - Luật sư của bạn hoặc theo hotline số: 0927.625.666 để nhận được sự tư vấn kịp thời.
