Vi bằng có thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không?
Tôi đang sinh sống và làm việc tại Nghệ An. Tôi tiết kiệm được một khoản tiền muốn mua một thửa đất nhỏ để xây nhà ở. Tôi có tìm được một thửa đất phù hợp với tài chính của mình nhưng người bán nói rằng đất này chưa có sổ riêng, đã bán qua 2 đời chủ và đều công chứng vi bằng. Tôi muốn tư vấn liệu như vậy có an toàn về mặt pháp luật hay không?
Trên cơ sở khái niệm vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến (như những gì đã quy định tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP). Từ đó, giá trị pháp lý của vi bằng khi được lập quy định rằng:
- Vi bằng không thể thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
- Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo những gì mà pháp luật quy định; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức và cá nhân theo quy định của pháp luật.
Thế nên, việc lập vi bằng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ xác nhận khi hai bên đã có thỏa thuận trong việc giao dịch tại thời điểm lập biên bản thỏa thuận. Ở giao dịch chuyển nhượng này, vi bằng chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao giấy tờ mà không chứng nhận việc chuyển nhượng để đảm bảo giá trị tài sản.
Căn cứ Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:
"Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất
1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan."
Căn cứ Điều 167 Luật đất đai 2013, Luật công chứng 2014 đã quy định việc mua bán chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất) có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bước tiếp đó sẽ là làm thủ tục đăng ký biến động (sang tên) cho bên mua tại cơ quan nhà nước. Vi bằng sẽ có ý nghĩa trong việc chứng minh các bên đã giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, đất đai,...làm cơ sở để các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoàn thiện hợp đồng theo những gì pháp luật quy định, hoặc là cơ sở để giải quyết mỗi khi có tranh chấp xảy ra. Thế nên, văn bản lập vi bằng sẽ không thể làm được thủ tục đăng ký sang tên cho bên mua được.
Bên cạnh đó, người mua sẽ không có quyền sử dụng đối với mảnh đất mà mình đã bỏ tiền ra mua. Cùng với đó là việc thế chấp ngân hàng sẽ không được phép. Vậy nên, việc lập vi bằng trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không có giá trị về mặt pháp lý và nếu như có xảy ra tranh chấp thì văn bản giao dịch sẽ không có hiệu lực.
Đặc biệt, theo như quy định của Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì không được lập vi bằng trong trường hợp ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo như quy định của pháp luật.
Từ quy định trên, Nhà nước cấm Thừa phát lại lập vi bằng để: Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (chuyển nhượng nhà đất và tài sản khác gắn liền với đất nếu có); Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo như quy định của pháp luật.
Như vậy, việc mua nhà ở lập vi bằng không có giá trị thay thế cho thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặc dù, không có quyền yêu cầu nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vi bằng có thể ghi nhận hành vi giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ nhà, đất để làm cơ sở cho các quan hệ pháp lý khác, hoặc làm cơ sở để giải quyết tranh chấp về sau.
Trên đây là những chia sẻ của Công ty Luật VietLawyer. Với kinh nghiệm nhiều năm trong mọi lĩnh vực pháp lý nếu khách hàng là cá nhân, tổ chức có nhu cầu tư vấn các vấn đề liên quan đến pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website https://vietlawyer.vn/ hoặc Hotline: 0927.625.666
