Bài 1: Hợp Đồng Sở Hữu Kỳ Nghỉ: Những Vấn Đề Pháp Lý Cần Biết

Trong thời gian gần đây, cơ quan chức năng đã phát hiện nhiều tổ chức, cá nhân lợi dụng mô hình kinh doanh hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ để thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Các đối tượng thường sử dụng những thủ đoạn như gọi điện thông báo trúng thưởng, tặng voucher du lịch miễn phí, mời tham gia hội thảo tại khách sạn hoặc resort cao cấp, sau đó tạo áp lực để khách hàng ký kết hợp đồng và thanh toán số tiền lớn. Đến nay, cơ quan điều tra đã khởi tố hàng trăm bị can, tạm giữ số tiền và tài sản có giá trị rất lớn của các đối tượng liên quan (hiện vẫn đang được cập nhật).

Vậy hành vi bán hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ bằng các thủ đoạn nêu trên có thể bị khởi tố về tội danh gì? Người bị hại cần thực hiện những biện pháp nào để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình?. Trong bài viết này, Luật Phương Bình sẽ phân tích các quy định của pháp luật có liên quan để làm rõ dấu hiệu vi phạm và trách nhiệm pháp lý của các tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động bán hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ.

1. Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ là gì?

Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể về khái niệm “Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ”:

Theo quy định tại Điều 513 Bộ luật Dân sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017: Hợp đồng dịch vụ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên sử dụng dịch vụ, bên sử dụng dịch vụ phải trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ.

Ngoài ra, căn cứ khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 sửa đổi bổ sung 2017 quy định: Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.

Như vậy, về bản chất, hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ là quan hệ cung ứng dịch vụ được xác lập trên cơ sở tự do thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên cung cấp dịch vụ dành cho khách hàng quyền sử dụng dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng trong một thời gian nhất định, còn khách hàng có nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận. Người mua không trở thành chủ sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng mà chỉ có quyền sử dụng dịch vụ theo nội dung hợp đồng đã giao kết.

2. Hành vi bán hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ bằng các thủ đoạn lừa dối khách hàng có bị truy cứu trách nhiệm hình sự hay chỉ tranh chấp dân sự?

Qua quá trình xác minh liên quan đến hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ có thể thấy rằng, không phải mọi sinh từ hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ đều là tranh chấp dân sự. Việc xác định trách nhiệm dân sự hay trách nhiệm hình sự phụ thuộc vào bản chất hành vi của bên bán và mục đích của việc giao kết hợp đồng.

Đã có nhiều vụ việc được giải quyết tại Tòa án theo hướng dân sự, như Bản án số 13/2022/DS-PT và Bản án số 08/2022/DS-PT của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa. Việc giải quyết tranh chấp chủ yếu tập trung vào quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng, chưa đặt ra vấn đề xử lý trách nhiệm hình sự. Tuy nhiên, trong trường hợp bên bán sử dụng các thủ đoạn gian dối ngay từ đầu nhằm làm cho khách hàng tin tưởng và giao tiền thì hành vi đó không còn đơn thuần là quan hệ dân sự. Theo thông tin từ cơ quan điều tra, từ năm 2023 đến năm 2025, các nghi phạm đã thành lập 27 công ty và phân công vai trò cụ thể cho từng bộ phận nhằm thực hiện hoạt động bán, môi giới cho thuê và sang nhượng hợp đồng kỳ nghỉ du lịch theo kế hoạch đã được thống nhất từ trước. Các đối tượng còn sử dụng dữ liệu khách hàng được thu thập từ các công ty cũ hoặc mua từ các nguồn khác để xây dựng kịch bản tư vấn, tiếp tục dẫn dắt và lừa dối khách hàng nhiều lần.

Cơ quan Công an xác định nhóm đối tượng đã lợi dụng lòng tin, sự thiếu hiểu biết và tâm lý thích nhận quà tặng của người dân, đặc biệt là người cao tuổi, để thực hiện hành vi phạm tội. Người dân được mời tham dự các hội nghị giới thiệu sản phẩm, nhận voucher du lịch miễn phí hoặc các phần quà có giá trị nhằm tạo sự tin tưởng, từ đó mất cảnh giác và giao tiền cho các đối tượng.

Các hành vi nêu trên đã xâm phạm trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản của người dân và có dấu hiệu của tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017: Người nào bằng thủ đoạn gian dối làm cho người khác tin tưởng và giao tài sản nhằm chiếm đoạt tài sản thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Nguồn: Ảnh Cafef.vn
Tùy vào giá trị tài sản chiếm đoạt và tính chất, mức độ vi phạm, người phạm tội có thể bị áp dụng các mức hình phạt sau:

3. Người bị hại cần thực hiện những biện pháp nào để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình

Những người đã tham gia các giao dịch liên quan đến hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, hợp đồng bán kỳ nghỉ hoặc các giao dịch như đặt cọc, góp vốn, thanh toán phí nâng hạng thành viên, nâng gói nghỉ dưỡng cần chủ động thu thập, lưu giữ và cung cấp các tài liệu, chứng cứ liên quan để trình báo với cơ quan có thẩm quyền.

Người bị thiệt hại có thể nộp đơn trình báo tại Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an cấp tỉnh nơi cư trú hoặc Phòng Cảnh sát kinh tế Công an thành phố Hà Nội.

Các tài liệu, chứng cứ cần chuẩn bị bao gồm:

- Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ;

- Hợp đồng đặt cọc;

- Hợp đồng góp vốn;

- Các phụ lục hợp đồng;

- Thỏa thuận nâng hạng thành viên, nâng hạn mức hoặc nâng gói nghỉ dưỡng;

- Phiếu thu, hóa đơn, biên nhận thanh toán;

- Sao kê tài khoản ngân hàng thể hiện việc chuyển tiền;

- Thông tin về công ty bán kỳ nghỉ;

- Thông tin của nhân viên tư vấn, môi giới hoặc người trực tiếp giao dịch;

- Tin nhắn, email, ghi âm, hình ảnh, video, tài liệu quảng cáo, tài liệu giới thiệu sản phẩm và các tài liệu khác có liên quan.

Trường hợp không còn lưu giữ phiếu thu hoặc chứng từ thanh toán, người tham gia giao dịch cần thu thập sao kê tài khoản ngân hàng, lịch sử giao dịch điện tử hoặc thực hiện lập vi bằng đối với các dữ liệu điện tử còn lưu giữ nhằm làm căn cứ chứng minh việc đã thanh toán số tiền trên.

Bên cạnh việc chuẩn bị hồ sơ, người bị thiệt hại cần làm đơn trình báo, trong đó nêu rõ quá trình tham gia giao dịch, thời điểm ký kết hợp đồng, số tiền đã thanh toán, phương thức thanh toán, nội dung tư vấn, quảng cáo, giới thiệu, cam kết mà doanh nghiệp hoặc nhân viên tư vấn đã đưa ra trước khi khách hàng quyết định ký hợp đồng hoặc nộp tiền.

Trên cơ sở tài liệu, chứng cứ do người dân cung cấp, nếu cơ quan điều tra xác định doanh nghiệp hoặc cá nhân liên quan đã sử dụng thủ đoạn gian dối nhằm làm cho khách hàng tin tưởng, ký kết hợp đồng hoặc giao tiền để chiếm đoạt tài sản thì vụ việc có thể được xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật hình sự. Khi đó, những người bị thiệt hại sẽ được xác định là người bị hại trong vụ án hình sự và được thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của người bị hại theo quy định của Bộ luật Tố tụng hình sự.

Trên đây là những ý kiến của Công ty Luật Phương Bình. Nếu quý khách hàng có thắc mắc hay cần tư vấn thì liên hệ đến: 0936.645.695 để được tư vấn.