CHUYÊN GIA CỦA CHÚNG TÔI | LUẬT SƯ CỦA BẠN | LUATPHUONGBINH.VN

Chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ chung cư, người mua có quyền yêu cầu bồi thường không? Việc mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai thường gắn liền với kế hoạch tài chính, chỗ ở và sinh hoạt của người mua. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ so với thời hạn đã cam kết trong hợp đồng, khiến người mua phải tiếp tục thuê nhà, phát sinh chi phí sinh hoạt hoặc gặp khó khăn trong việc ổn định cuộc sống. Vậy khi chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ chung cư, người mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại hay không, và cần căn cứ vào những quy định pháp luật nào để bảo vệ quyền lợi của mình? 1. Chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ có phải là hành vi vi phạm hợp đồng không? - Bàn giao căn hộ đúng thời hạn là nghĩa vụ của chủ đầu tư. + Căn cứ theo điểm đ khoản 2 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định nghĩa vụ của bên bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được “thực hiện theo quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, h, i, k, l, m, n, o, p, q khoản 1 và khoản 2 Điều 19 của Luật này;”.  + Mà căn cứ theo điểm d khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định: “Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;” => Các quy định trên đã cho thấy việc bàn giao căn hộ đúng thời hạn là nghĩa vụ của chủ đầu tư, bên bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai. - Chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ là hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hay vi phạm hợp đồng và phải chịu trách nhiệm. + Căn cứ theo khoản 1 Điều 351 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về trách nhiệm dân sự khi vi phạm nghĩa vụ như sau: “Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.” =>Quy định này là căn cứ quan trọng để xác định trách nhiệm của chủ đầu tư khi không bàn giao căn hộ đúng thời hạn đã cam kết. Nếu hợp đồng xác định rõ ngày bàn giao mà chủ đầu tư không thực hiện đúng, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư giải thích nguyên nhân, thực hiện nghĩa vụ bàn giao và chịu trách nhiệm theo thỏa thuận trong hợp đồng cũng như quy định pháp luật. Kết luận: Như vậy về nguyên tắc, thời hạn bàn giao căn hộ là một trong những nội dung quan trọng mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Khi đã đến thời hạn bàn giao nhưng chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ mà không có căn cứ miễn trách nhiệm theo pháp luật hoặc hợp đồng, hành vi này có thể bị xác định là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Tuy nhiên, việc xác định trách nhiệm còn phụ thuộc vào nguyên nhân chậm bàn giao, điều khoản hợp đồng, căn cứ miễn trách nhiệm (nếu có) và các quy định pháp luật áp dụng đối với giao dịch cụ thể. 2. Người mua có quyền yêu cầu phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại không? - Người mua có quyền yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng. + Trước hết, khoản 2 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định các nội dung chính của hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, trong đó có:  “e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo; …. i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; k) Phạt vi phạm hợp đồng;” => Đây là cơ sở để các bên xác định trách nhiệm khi chủ đầu tư không bàn giao căn hộ đúng thời hạn và cơ chế phạt vi phạm hợp đồng nếu đáp ứng điều kiện, thoả thuận hợp đồng và pháp luật. - Người mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại + Điều 360 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi vi phạm nghĩa vụ như sau: “Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.” + Đồng thời, khoản 2 Điều 419 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:  “Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại”. => Từ những quy định trên, nếu việc chậm bàn giao căn hộ khiến người mua phải tiếp tục thuê nhà, phát sinh chi phí lưu trú hoặc chịu những tổn thất tài chính khác có thể chứng minh được, người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư bồi thường theo căn cứ pháp luật và hợp đồng. Các tài liệu như hợp đồng thuê nhà, chứng từ thanh toán, thông báo bàn giao và văn bản trao đổi với chủ đầu tư sẽ giúp chứng minh yêu cầu. Lưu ý: Phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại là hai khoản khác nhau. Theo Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc áp dụng phạt vi phạm căn cứ vào thỏa thuận của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác; việc đồng thời yêu cầu phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại cũng cần xem xét nội dung thỏa thuận và quy định pháp luật tương ứng. 3. Người mua cần làm gì khi chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ? - Khi phát sinh tình trạng chậm bàn giao, người mua nên chủ động thực hiện các bước cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, thay vì chỉ trao đổi bằng lời nói hoặc chờ chủ đầu tư thông báo thời điểm bàn giao mới. 1. Người mua cần rà soát hợp đồng mua bán căn hộ, đặc biệt là thời hạn bàn giao, thời gian gia hạn (nếu có), điều khoản phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và các trường hợp miễn trách nhiệm. Đồng thời, cần lưu giữ chứng từ thanh toán, thông báo tiến độ dự án, văn bản giải thích việc chậm bàn giao và các tài liệu chứng minh thiệt hại thực tế. 2. Người mua nên gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư giải trình nguyên nhân chậm bàn giao, xác định thời điểm bàn giao cụ thể và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng. Trong văn bản, người mua có thể yêu cầu thanh toán tiền phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại hoặc đề xuất phương án xử lý hợp đồng phù hợp với thỏa thuận và pháp luật. Trường hợp chủ đầu tư không giải quyết hoặc các bên không thống nhất được phương án xử lý, người mua có thể cân nhắc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, thanh toán khoản tiền còn nợ hoặc bồi thường thiệt hại nếu có đủ căn cứ. Việc đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng cần được xem xét thận trọng theo điều kiện luật định và thỏa thuận giữa các bên, tránh tự ý ngừng thực hiện nghĩa vụ khi chưa có căn cứ phù hợp. Kết luận Chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ chung cư không chỉ ảnh hưởng đến kế hoạch sinh hoạt, chỗ ở mà còn có thể gây thiệt hại về tài chính cho người mua. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, người mua có cơ sở yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ bàn giao, phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại khi đáp ứng các điều kiện tương ứng. Tuy nhiên, quyền yêu cầu và mức tiền được chấp nhận còn phụ thuộc vào nội dung hợp đồng, nguyên nhân chậm bàn giao, căn cứ miễn trách nhiệm và chứng cứ về thiệt hại. Vì vậy, người mua cần kiểm tra kỹ hợp đồng, lưu giữ hồ sơ và thực hiện yêu cầu bằng văn bản để bảo vệ quyền lợi của mình theo đúng quy định pháp luật hiện hành. ⚠️ Lưu ý: Các quy định pháp luật thường xuyên sửa đổi vì vậy tại thời điểm quý khách hàng đọc có thể đã có sự thay đổi trong các quy định. Để biết thêm chi tiết quý khách hàng có thể truy cập vào website: https://phuongbinhlaw.vn/ hoặc liên hệ tới số điện thoại: 0936645695 để được tư vấn, đại diện cho quý khách hàng.   

Ký giấy cam kết “ai ngoại tình sẽ ra đi tay trắng”: Tòa án có công nhận không? Nhiều cặp đôi trước khi kết hôn lập giấy cam kết với nội dung: nếu một trong hai người ngoại tình, người có lỗi sẽ phải ra đi tay trắng, không được chia tài sản khi ly hôn. Không ít người cho rằng chỉ cần hai bên tự nguyện ký tên thì cam kết này đương nhiên có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, không phải cứ ký cam kết “ai ngoại tình sẽ ra đi tay trắng” thì khi ly hôn, người ngoại tình sẽ mất toàn bộ tài sản. Việc cam kết có được công nhận hay không còn phụ thuộc vào nội dung, hình thức văn bản, thời điểm lập và các quy định pháp luật về chế độ tài sản của vợ chồng. 1. Cam kết trước hôn nhân có giá trị pháp lý không? - Theo Điều 47 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định:  "Trong trường hợp hai bên kết hôn lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận thì thỏa thuận này phải được lập trước khi kết hôn, bằng hình thức văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận được xác lập kể từ ngày đăng ký kết hôn." => Như vậy, nếu hai bên lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận thì thỏa thuận phải được lập trước khi kết hôn, bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, pháp luật Việt Nam công nhận việc vợ chồng thỏa thuận về chế độ tài sản trước hôn nhân, nhưng phải tuân thủ đúng hình thức và nội dung pháp luật quy định. Do đó, việc hai bên tự nguyện ký giấy không đồng nghĩa với việc mọi nội dung ghi trong giấy đều đương nhiên được Tòa án công nhận. Ví dụ: Trước khi đăng ký kết hôn, A và B chỉ viết một tờ giấy có nội dung “nếu ai ngoại tình thì người đó không được nhận bất kỳ tài sản nào khi ly hôn”, rồi cả hai ký tên. Nếu văn bản này được dùng như một thỏa thuận xác lập chế độ tài sản trước hôn nhân nhưng không được công chứng hoặc chứng thực theo Điều 47, thì không đáp ứng yêu cầu về hình thức của thỏa thuận này và văn bản này không có giá trị pháp lý. 2. Nếu có cam kết “ai ngoại tình sẽ ra đi tay trắng”, Tòa án có bắt buộc áp dụng không? - Nguyên tắc giải quyết tài sản  Khoản 1 Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn như sau: "Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định thì việc giải quyết tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì theo yêu cầu của vợ, chồng hoặc của hai vợ chồng, Tòa án giải quyết theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này.Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận thì việc giải quyết tài sản khi ly hôn được áp dụng theo thỏa thuận đó; nếu thỏa thuận không đầy đủ, rõ ràng thì áp dụng quy định tương ứng tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này để giải quyết." => Pháp luật quy định nếu vợ chồng áp dụng chế độ tài sản theo thỏa thuận thì việc giải quyết tài sản khi ly hôn được thực hiện theo thỏa thuận đó. Tuy nhiên, nếu thỏa thuận không đầy đủ, rõ ràng thì áp dụng các quy định pháp luật tương ứng để giải quyết.  - Các trường hợp thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng vô hiệu. Khoản 1 Điều 50 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định: Thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng bị Tòa án tuyên bố vô hiệu khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: "a) Không tuân thủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch được quy định tại Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan; b) Vi phạm một trong các quy định tại các điều 29, 30, 31 và 32 của Luật này; c) Nội dung của thỏa thuận vi phạm nghiêm trọng quyền được cấp dưỡng, quyền được thừa kế và quyền, lợi ích hợp pháp khác của cha, mẹ, con và thành viên khác của gia đình." => Vì vậy, nếu điều khoản “ra đi tay trắng” được ghi trong một văn bản không đáp ứng yêu cầu về hình thức, hoặc nội dung thuộc trường hợp bị vô hiệu theo Điều 50 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, thì không thể chỉ dựa vào chữ ký của hai bên để yêu cầu Tòa án tước toàn bộ quyền tài sản của người ngoại tình. Tuy nhiên, cũng không nên kết luận rằng mọi thỏa thuận phân chia tài sản bất lợi cho người ngoại tình đều mặc nhiên vô hiệu. Tòa án cần xem xét cụ thể nội dung, hình thức và hiệu lực của thỏa thuận, cũng như các quy định pháp luật có liên quan. 3. Không có thỏa thuận tài sản hợp lệ thì người ngoại tình có được chia tài sản khi ly hôn không? - Theo khoản 2 Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau đây: "a) Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng; b) Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập; c) Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập; d) Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng." => Quy định này có nghĩa là hành vi ngoại tình có thể được xem xét như một yếu tố khi giải quyết việc chia tài sản, nếu có căn cứ xác định đó là lỗi vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng. Tuy nhiên, pháp luật không quy định cứ ngoại tình thì người đó đương nhiên mất toàn bộ phần tài sản chung của mình. Ví dụ: A và B kết hôn, tạo lập được căn nhà là tài sản chung. Khi ly hôn, B có chứng cứ cho thấy A ngoại tình. Tòa án có thể xem xét lỗi của A cùng các yếu tố khác theo khoản 2 Điều 59 khi quyết định việc chia tài sản. Nhưng chỉ riêng việc A ngoại tình không đồng nghĩa với việc B đương nhiên được nhận toàn bộ căn nhà. Kết luận Cam kết trước hôn nhân với nội dung “ai ngoại tình sẽ ra đi tay trắng” không tự động có hiệu lực chỉ vì hai bên đã ký tên. Muốn thỏa thuận về chế độ tài sản trước hôn nhân được công nhận, các bên phải tuân thủ yêu cầu về hình thức tại Điều 47 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, đồng thời bảo đảm nội dung không thuộc trường hợp bị vô hiệu theo Điều 50. Nếu không có thỏa thuận tài sản hợp lệ, việc chia tài sản khi ly hôn sẽ được giải quyết theo Điều 59 của Luật này. Hành vi ngoại tình có thể được xem xét khi chia tài sản, nhưng không đồng nghĩa với việc người có lỗi đương nhiên mất tất cả tài sản. Vì vậy, nếu muốn lập thỏa thuận tài sản trước hôn nhân, hai bên nên xác định rõ nguyên tắc phân chia khi ly hôn, đồng thời thực hiện đúng thủ tục pháp luật quy định thay vì chỉ lập một giấy cam kết “ai ngoại tình sẽ ra đi tay trắng”. ⚠️ Lưu ý: Các quy định pháp luật thường xuyên sửa đổi vì vậy tại thời điểm quý khách hàng đọc có thể đã có sự thay đổi trong các quy định. Để biết thêm chi tiết quý khách hàng có thể truy cập vào website: https://phuongbinhlaw.vn/ hoặc liên hệ tới số điện thoại: 0936645695 để được tư vấn, đại diện cho quý khách hàng