TRẢ LỜI: LUẬT ĐẤT ĐAI

“Đổi sổ đỏ sang sổ hồng” là cách gọi phổ biến của người dân đối với việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khi thực hiện thủ tục này, người dân có thể phải nộp một số khoản phí, lệ phí theo quy định của từng địa phương.Vậy đổi sổ đỏ sang sổ hồng phải nộp những khoản nào? Hải Phòng hiện quy định mức thu cụ thể ra sao? 1. Đổi sổ đỏ sang sổ hồng có thể phải nộp những khoản phí nào? - Chi phí khi cấp đổi Giấy chứng nhận có thể gồm: + Lệ phí cấp đổi Giấy chứng nhận;+ Phí thẩm định hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận;+ Trường hợp hồ sơ phát sinh nhu cầu trích lục, khai thác tài liệu đất đai thì có thể phát sinh thêm khoản phí tương ứng.Mức thu cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. 2. Hải Phòng quy định chi phí đổi Giấy chứng nhận như thế nào? - Theo Nghị quyết số 34/2025/NQ-HĐND ngày 10/12/2025 của HĐND thành phố Hải Phòng, lệ phí cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ được quy định riêng đối với cá nhân.Cụ thể, đối với cá nhân, mức thu khi cấp đổi Giấy chứng nhận như sau: Nội dung  Chỉ có đất Chỉ có tài sản Đất và tài sản Lệ phí cấp đổi Giấy chứng nhận 25.000 đồng 25.000 đồng 30.000 đồng Phí thẩm định hồ sơ cấp đổi 100.000 đồng 100.000 đồng 115.000 đồng Tổng cộng 125.000 đồng 125.000 đồng 145.000 đồng Mức lệ phí cấp đổi được quy định tại Phụ lục I, còn phí thẩm định hồ sơ cấp đổi được quy định tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị quyết 34/2025/NQ-HĐND. 3. Cần lưu ý gì khi đổi sổ đỏ sang sổ hồng? - Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc cấp đổi Giấy chứng nhận được thực hiện trong những trường hợp pháp luật quy định. Do đó, người dân cần phân biệt giữa: + Cấp đổi Giấy chứng nhận: chủ yếu là thay Giấy chứng nhận đã cấp theo trường hợp thuộc diện cấp đổi;+ Cấp lại Giấy chứng nhận: áp dụng khi Giấy chứng nhận bị mất;+ Đăng ký biến động: áp dụng khi có thay đổi về người sử dụng đất, diện tích, tài sản, quyền sử dụng đất hoặc các nội dung khác theo quy định. 4. Mức thu phí, lệ phí bằng “0 đồng” khi? - Theo Nghị quyết số 23/2026/NQ-HĐND ngày 28/7/2026 của HĐND thành phố Hải Phòng, đối với thủ tục hành chính được thực hiện qua hình thức trực tuyến, mức thu bằng 0 đồng đối với:+ Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;+ Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Như vậy, nếu người dân tại Hải Phòng thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận theo hình thức trực tuyến, thì hai khoản lệ phí cấp Giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ nêu trên được áp dụng mức 0 đồng. - Trường hợp được miễn phí, lệ phí:+ Trẻ em, hộ nghèo, người cao tuổi, người khuyết tật và người có công với cách mạng.+ Tổ chức, cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất do tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng+ Hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch + Hoặc tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Như vậy, không phải trường hợp “đổi sổ đỏ sang sổ hồng” nào cũng có mức chi phí giống nhau. Người dân cần căn cứ vào từng địa phương sẽ có những quy định về các mức phí khác nhau, hình thức nộp hồ sơ và nội dung thực tế của thủ tục để xác định chính xác số tiền phải nộp. ⚠️ Lưu ý: Các quy định pháp luật thường xuyên sửa đổi vì vậy tại thời điểm quý khách hàng đọc có thể đã có sự thay đổi trong các quy định. Để biết thêm chi tiết quý khách hàng có thể truy cập vào website: https://phuongbinhlaw.vn/ hoặc liên hệ tới số điện thoại: 0936645695 để được tư vấn, đại diện cho quý khách hàng.

1.    Dấu hiệu nhận diện và căn cứ xác định bản chất giao dịch Khi hai bên thực tế thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng lại lập và ký hợp đồng vay tiền, thì khi phát sinh tranh chấp, Tòa án sẽ không chỉ căn cứ vào tên gọi của văn bản mà còn xem xét bản chất thực sự của giao dịch.Lấy ví dụ, A và B thỏa thuận mua bán một thửa đất với giá 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, vì lý do chưa thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng hoặc vì một nguyên nhân khác, hai bên lại thống nhất lập hợp đồng vay tiền, trong đó B ký giấy vay của A số tiền 2 tỷ đồng. Khi tranh chấp xảy ra, Tòa án sẽ xem xét các dấu hiệu như: A đã giao đủ tiền theo thỏa thuận mua bán đất hay chưa; mức giá chuyển nhượng có phù hợp với giá trị thực tế của thửa đất hay không; A đã nhận đất, quản lý và sử dụng đất trên thực tế hay chưa; sau khi ký văn bản, B có tiếp tục quản lý, sử dụng hoặc cư trú trên đất hay không; giữa các bên có thỏa thuận trả lãi định kỳ hay không; đồng thời xem xét giấy nhận nợ, tin nhắn, ghi âm, chứng từ chuyển khoản và các tài liệu khác thể hiện quan hệ vay tài sản.Trường hợp có đủ căn cứ xác định văn bản vay tiền chỉ nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì giao dịch có thể được xác định là giao dịch giả tạo theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015. Khi đó, Tòa án sẽ xem xét hiệu lực của giao dịch thực tế bị che giấu và xác định hậu quả pháp lý tương ứng theo quy định pháp luật   2.    Trường hợp giao dịch được công nhận và bảo vệ quyền lợi Để chứng minh một giao dịch trên thực tế có bản chất là mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thay vì chỉ là giao dịch vay tài sản được các bên ngụy trang, cần xem xét tổng thể diễn biến giao dịch và ý chí thực sự của các bên tại thời điểm xác lập. Việc Tòa án có công nhận giao dịch hay không không chỉ phụ thuộc vào tên gọi của giấy tờ hoặc nội dung thể hiện trên hợp đồng, mà còn được đánh giá dựa trên nhiều yếu tố như: thời điểm giao dịch được xác lập; mức độ thực hiện nghĩa vụ của các bên; việc giao tiền, giao đất và quản lý, sử dụng đất trên thực tế; điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm giao dịch; giao dịch có vi phạm điều cấm của pháp luật hay không; cũng như khả năng áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự về công nhận giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.Trên cơ sở đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ đánh giá bản chất thực sự của giao dịch, mức độ thiện chí và thực hiện cam kết của các bên, đồng thời đối chiếu với các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự để xác định giao dịch có đủ căn cứ được công nhận hay phải tuyên vô hiệu. Vì vậy, không thể chỉ dựa vào một tình tiết riêng lẻ, chẳng hạn việc đã giao tiền hoặc có giấy viết tay, để mặc nhiên kết luận giao dịch mua bán đất được pháp luật bảo vệ. 3.    Trường hợp giao dịch bị tuyên vô hiệu và hậu quả pháp lý Ngược lại, nếu bên yêu cầu công nhận giao dịch không cung cấp được đầy đủ tài liệu, chứng cứ chứng minh giao dịch thực chất là mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc giao dịch không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực theo quy định pháp luật, Tòa án có thể không công nhận giao dịch. Khi đó, tùy thuộc vào bản chất và nội dung thỏa thuận thực tế, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu, kéo theo hệ quả các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự. Trường hợp phát sinh thiệt hại, lỗi của các bên và các vấn đề liên quan sẽ tiếp tục được xem xét để xác định trách nhiệm hoàn trả, bồi thường theo quy định pháp luật. ⚠️ Lưu ý: Các quy định pháp luật thường xuyên sửa đổi vì vậy tại thời điểm quý khách hàng đọc có thể đã có sự thay đổi trong các quy định. Để biết thêm chi tiết quý khách hàng có thể truy cập vào website: https://phuongbinhlaw.vn/ hoặc liên hệ tới số điện thoại: 0936645695 để được tư vấn, đại diện cho quý khách hàng.

Tóm tắt kế hoạch quy hoạch đô thị Hà Nội Quy hoạch Tổng thể Thủ đô Hà Nội được định hướng theo các giai đoạn phát triển ngắn hạn đến năm 2035, trung hạn đến năm 2045, dài hạn đến năm 2065 và tầm nhìn chiến lược 100 năm. Quy hoạch hướng tới xây dựng Hà Nội theo mô hình không gian phát triển mở, đa tầng, đa lớp, đa cực và đa trung tâm, trong đó sông Hồng giữ vai trò trục cảnh quan sinh thái – văn hóa chủ đạo. Đồng thời, Hà Nội sẽ tập trung phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, hình thành các cực tăng trưởng mới, phát triển đô thị thông minh, xanh và bền vững, tái thiết đô thị có chọn lọc, tăng cường liên kết vùng và khai thác hiệu quả không gian đô thị. Về tổng thể, Thủ đô được tổ chức theo mô hình “chùm đô thị hướng tâm”, với đô thị trung tâm là hạt nhân kết nối vùng và quốc tế, còn các đô thị vệ tinh đảm nhiệm những chức năng riêng, góp phần giãn dân, giảm áp lực cho khu vực nội đô và thúc đẩy phát triển đồng bộ toàn vùng Trình tự, thủ tục thu hồi đất nằm trong diện giải tỏa? Điều 87 và Điều 89 Luật Đất đai 2024 quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Quy trình này kết hợp giữa vận động dân chủ, công khai minh bạch và biện pháp cưỡng chế hành chính trong trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành gồm các bước như sau:Giai đoạn 1: Phổ biến thông tin và ban hành Thông báo thu hồi đất (Điều 87)UBND cấp xã chủ trì phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp và đơn vị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực dự kiến thu hồi đất để phổ biến mục đích dự án, chính sách bồi thường, dự kiến kế hoạch bồi thường và khu vực tái định cư. UBND cấp có thẩm quyền ban hành Thông báo thu hồi đất. Thời hạn thông báo trước là chậm nhất 90 ngày  đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Thông báo được gửi đến từng người có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung khu dân cư trong suốt thời gian bồi thường. Nếu không liên lạc được, thông báo sẽ được phát sóng trên đài phát thanh/truyền hình, đăng báo hàng ngày trong 3 số liên tiếp, niêm yết công khai và đăng lên cổng thông tin điện tử cấp huyện. Thông báo thu hồi đất có hiệu lực trong 12 tháng. Giai đoạn 2: Điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm (Điều 87)UBND cấp xã phối hợp với đơn vị bồi thường và các cơ quan liên quan đo đạc, kiểm đếm, xác định diện tích, nguồn gốc đất, tài sản gắn liền với đất, thiệt hại thực tế, thu nhập và nguyện vọng tái định cư, chuyển đổi nghề.Xử lý trường hợp không phối hợp kiểm đếm Cơ quan chức năng tiến hành vận động, thuyết phục trong 15 ngày (lập văn bản). Quá 10 ngày kể từ ngày kết thúc vận động mà người dân vẫn không phối hợp, Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành Quyết định kiểm đếm bắt buộc. Nếu tiếp tục không chấp hành, Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc. Giai đoạn 3: Lập, thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Điều 87)Niêm yết công khai dự thảo phương án tại trụ sở UBND xã và nơi sinh hoạt chung trong thời hạn 30 ngày, sau đó tổ chức họp lấy ý kiến trực tiếp người dân. Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lấy ý kiến, nếu còn ý kiến không đồng ý, đơn vị bồi thường phối hợp với UBND cấp xã tổ chức đối thoại, tiếp thu, giải trình và hoàn thiện phương án.Phương án phải được thẩm định trước khi trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định phê duyệt. Giai đoạn 4: Phổ biến phương án phê duyệt và Ban hành quyết định thu hồi đất (Điều 87)Đơn vị bồi thường gửi phương án đã phê duyệt (ghi rõ mức bồi thường, hỗ trợ, địa điểm/thời gian chi trả, bố trí tái định cư, thời gian bàn giao) đến từng người có đất thu hồi và niêm yết công khai tại UBND cấp xã. UBND cấp có thẩm quyền ban hành Quyết định thu hồi đất trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày hoàn thành các điều kiện (đã nhận tiền bồi thường, được bố trí tái định cư tại chỗ/nhận nhà đất tái định cư, tự nguyện bàn giao...). Nếu người dân không đồng ý hoặc không phối hợp thực hiện phương án bồi thường đã phê duyệt, UBND cấp xã cùng Mặt trận Tổ quốc vận động, thuyết phục trong 10 ngày. Quá 10 ngày kết thúc vận động mà không thành, UBND cấp có thẩm quyền sẽ ban hành Quyết định thu hồi đất.Giai đoạn 5: Bàn giao mặt bằng hoặc Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất (Điều 87 và Điều 89) Khi có quyết định thu hồi đất có hiệu lực, người có đất thu hồi phải chấp hành bàn giao. Nếu không bàn giao, cơ quan chức năng tiến hành vận động, thuyết phục trong 10 ngày. Quá 10 ngày từ khi kết thúc vận động bàn giao mà người có đất thu hồi vẫn không chấp hành, Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi đất.Điều kiện tiến hành cưỡng chế   - Quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực nhưng chưa được chấp hành sau khi đã vận động, thuyết phục.   - Quyết định cưỡng chế đã được niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã và nơi sinh hoạt chung.   - Quyết định cưỡng chế đã có hiệu lực và người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định (hoặc có biên bản về việc từ chối nhận/vắng mặt).Quy định về thời gian và thủ tục cưỡng chế Chỉ thực hiện trong giờ hành chính, tuyệt đối không cưỡng chế từ 22 giờ đêm hôm trước đến 6 giờ sáng hôm sau, các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định, ngày lễ truyền thống đồng bào dân tộc, và trong thời gian 15 ngày trước và sau Tết Âm lịch. Quyết định cưỡng chế phải thi hành trong 10 ngày kể từ ngày người bị cưỡng chế nhận được quyết định hoặc ngày lập biên bản. Trình tự cưỡng chế:      - Chủ tịch UBND cấp huyện thành lập Ban cưỡng chế thu hồi đất (do Lãnh đạo UBND huyện làm Trưởng ban).     - Ban cưỡng chế vận động, đối thoại trước khi thi hành. Nếu chấp hành thì lập biên bản (thời hạn bàn giao đất chậm nhất là 30 ngày).     - Nếu cố tình không chấp hành, Ban cưỡng chế thực hiện cưỡng chế, buộc người bị cưỡng chế và tài sản ra khỏi khu đất. Trường hợp từ chối nhận tài sản thì lập biên bản, niêm phong và tổ chức bảo quản tài sản.     - Có sự tham gia giám sát của đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp huyện và bảo vệ trật tự của lực lượng Công an. Kinh phí cưỡng chế do ngân sách nhà nước bảo đảm. ⚠️ Lưu ý: Các quy định pháp luật thường xuyên sửa đổi vì vậy tại thời điểm quý khách hàng đọc có thể đã có sự thay đổi trong các quy định. Để biết thêm chi tiết quý khách hàng có thể truy cập vào website: https://phuongbinhlaw.vn/ hoặc liên hệ tới số điện thoại: 0936645695 để được tư vấn, đại diện cho quý khách hàng.

1. Đất đồng sở hữu là gì? Đất đồng sở hữu là thửa đất có từ hai cá nhân hoặc tổ chức trở lên cùng có chung quyền sử dụng đất. Khi đủ điều kiện, Nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng người. Trường hợp các thành viên có yêu cầu thì sẽ cấp chung 01 Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện giữ.Theo quy định tại Điều 209 và Điều 210 Bộ luật Dân sự năm 2015, sở hữu chung được phân thành hai hình thức: sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.Thứ nhất, sở hữu chung theo phần. Đây là trường hợp quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định tương ứng với một phần quyền trong tài sản chung. Mỗi người có quyền, nghĩa vụ đối với phần quyền của mình, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.Thứ hai, sở hữu chung hợp nhất. Là hình thức sở hữu chung mà phần quyền sở hữu của từng chủ sở hữu không được xác định cụ thể đối với tài sản chung. Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia. Trong trường hợp này, các chủ sở hữu cùng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản chung, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định riêng. Đối với trường hợp đất do nhiều người cùng đứng tên hoặc cùng có quyền sử dụng, việc quản lý, khai thác và định đoạt tài sản có thể được thực hiện theo thỏa thuận giữa các đồng sở hữu. Tuy nhiên, việc phân chia phần quyền sử dụng đất cần căn cứ vào hình thức sở hữu, thỏa thuận của các bên và điều kiện pháp luật về đất đai, chứ không mặc nhiên được chia theo ý chí riêng của từng người. 2. Ai là người được hưởng phần đất? •    Về sở hữu chung theo phần: Tỷ lệ phần quyền của từng chủ sở hữu được xác định rõ ràng đối với tài sản chung. Do đó, mỗi chủ sở hữu có toàn quyền định đoạt đối với phần quyền sở hữu của mình, bao gồm việc để lại thừa kế theo di chúc hoặc chia thừa kế theo pháp luật. Ví dụ: Anh A và anh Bcùng góp tiền mua chung một thửa đất. Trong hồ sơ và Giấy chứng nhận xác định rõ tỷ lệ phần quyền: anh A nắm 60% và anh B nắm 40% quyền sử dụng đất. Anh A qua đời. Phần 60% quyền sử dụng đất của anh A là di sản thừa kế riêng của anh A. Anh A có quyền lập di chúc để lại 60% này cho con mình mà không cần anh B đồng ý. Nếu không có di chúc, phần 60% này sẽ được chia theo pháp luật cho các thừa kế thuộc hàng thừa kế của anh A.•    Về sở hữu chung hợp nhất: Phần quyền sở hữu của từng người không được xác định cụ thể đối với tài sản chung. Việc định đoạt tài sản này bắt buộc phải có sự thỏa thuận, đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu chung (thể hiện qua chữ ký của toàn bộ các thành viên) hoặc theo quy định của pháp luật.Ví dụ: Dòng họ Nguyễn cùng nhau quản lý, sử dụng một thửa đất gắn liền với nhà thờ họ (từ đường) do tổ tiên để lại hoặc do các thành viên trong dòng họ đóng góp tạo lập. Đây là tài sản thuộc sở hữu chung của cộng đồng dòng họ. Do phần quyền sử dụng đất không xác định theo tỷ lệ phần trăm cho từng người, thành viên trong dòng họ không thể yêu cầu phân chia mảnh đất nhà thờ họ để lấy phần riêng. Cá nhân thành viên cũng không được phép để lại thừa kế phần đất nhà thờ họ này cho con cháu riêng của mình, vì thửa đất được giữ gìn lâu dài để phục vụ nhu cầu tâm linh, tín ngưỡng chung của cả dòng họ. 3. Đất chưa tách thửa hoặc có người tự ý định đoạt thì xử lý ra sao? Chia thừa kế khi đất chưa đủ điều kiện tách thửa. Khi mảnh đất di sản thừa kế không đáp ứng đủ điều kiện hoặc diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, kể cả trường hợp việc phân chia được xác định theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, cơ quan đăng ký đất đai sẽ không thực hiện thủ tục tách thửa riêng. Trong tình huống này, các đồng thừa kế có thể thỏa thuận giải quyết theo một trong các phương án pháp lý phù hợp. Phương án thứ nhất là các thừa kế cùng làm thủ tục đăng ký biến động nhận thừa kế để cùng đứng tên đồng sở hữu, khi đó Giấy chứng nhận sẽ được cấp ghi nhận quyền sử dụng đất chung của các thành viên. Phương án thứ hai là các bên thỏa thuận giao toàn bộ thửa đất cho một người nhận di sản, và người đứng tên nhận đất sẽ thanh toán lại giá trị bằng tiền tương ứng với phần di sản được hưởng cho các đồng thừa kế còn lại theo quy định dân sự. Phương án thứ ba là các đồng thừa kế thống nhất cùng chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho bên thứ ba rồi phân chia số tiền thu được theo tỷ lệ suất thừa kế. Cuối cùng, nếu người nhận thừa kế đã sở hữu sẵn một thửa đất nằm liền kề, họ có thể xin tách thửa đồng thời với việc hợp thửa vào mảnh đất liền kề đó.Một đồng sở hữu tự ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất. Quy định về định đoạt đất đồng sở hữu nhóm người có chung quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên phải cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền bằng văn bản cho người đại diện để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng. Hậu quả của việc tự ý chuyển nhượng nếu một cá nhân tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ thửa đất (hoặc phần quyền sử dụng đất của người khác) mà không có sự đồng ý hay chữ ký ủy quyền của các đồng sở hữu còn lại, hợp đồng chuyển nhượng này đã vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịchDo vi phạm điều kiện có hiệu lực, hợp đồng chuyển nhượng trái pháp luật này sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu, từ đó khôi phục lại tình trạng ban đầu và không làm dịch chuyển quyền sử dụng đất. Nhờ vậy, khối di sản thừa kế vẫn được bảo toàn trọn vẹn và người thừa kế hợp pháp hoàn toàn có quyền hưởng phần di sản của mình theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật ⚠️ Lưu ý: Các quy định pháp luật thường xuyên sửa đổi vì vậy tại thời điểm quý khách hàng đọc có thể đã có sự thay đổi trong các quy định. Để biết thêm chi tiết quý khách hàng có thể truy cập vào website: https://phuongbinhlaw.vn/ hoặc liên hệ tới số điện thoại: 0936645695 để được tư vấn, đại diện cho quý khách hàng.

Chị Duyên hỏi: Tôi muốn làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thửa đất của tôi giáp với đất của hàng xóm mà hàng xóm không đồng ý ký giáp ranh thì có được cấp sổ không?  Trả lời: Theo điểm c khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định trường hợp người sử dụng đất liền kề có mặt nhưng không tham gia xác định ranh giới, hoặc không ký xác nhận, mà ranh giới thửa đất không có tranh chấp thì đơn vị đo đạc vẫn có thể thực hiện việc xác định ranh giới và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất. Cụ thể: + Bản mô tả ranh giới, mốc giới sẽ được chuyển cho UBND cấp xã để thông báo, niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm phù hợp tại nơi có đất.+ Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, niêm yết mà người sử dụng đất liền kề không có mặt để ký xác nhận + HOẶC sau 10 ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới mà vẫn không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc tranh chấp ranh giới=> THÌ đơn vị đo đạc phối hợp với UBND cấp xã lập biên bản, ghi rõ tình trạng vắng mặt hoặc lý do không ký xác nhận. Khi đó, ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả ranh giới, mốc giới đã lập để thực hiện đo đạc chi tiết. Như vậy, hàng xóm không ký có làm được sổ đỏ không? Có thể có hoặc không. Cụ thể:+ Hàng xóm không ký nhưng không tranh chấp, khiếu nại bằng văn bản: Có thể tiếp tục thực hiện thủ tục xác định ranh giới, đo đạc và cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật khác. + Hàng xóm không ký vì cho rằng đang có tranh chấp về ranh giới, có đơn tranh chấp, khiếu nại bằng văn bản: thì sẽ phải chuyển sang quy trình giải quyết tranh chấp mà không thể tiếp tục thực hiện thủ tục xác định ranh giới, đo đạc và cấp Giấy chứng nhận. Kết luận: Do đó, nếu hàng xóm chỉ đơn thuần không đồng ý ký giáp ranh và không có tranh chấp về ranh giới, người sử dụng đất không nhất thiết phải có chữ ký của hàng xóm mới được làm sổ đỏ, sổ hồng. ⚠️ Lưu ý: Các quy định pháp luật thường xuyên sửa đổi vì vậy tại thời điểm quý khách hàng đọc có thể đã có sự thay đổi trong các quy định. Để biết thêm chi tiết quý khách hàng có thể truy cập vào website: https://phuongbinhlaw.vn/ hoặc liên hệ tới số điện thoại: 0936645695 để được tư vấn, đại diện cho quý khách hàng.

Ông Thắng hỏi: Tôi có một mảnh đất đứng tên tôi. Trước đây, tôi đã lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho con trai và hợp đồng đã được công chứng. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa làm thủ tục sang tên. Vậy quyền sử dụng đất này vẫn thuộc về tôi hay đã thuộc về con tôi. 1. Hợp đồng tặng cho đã công chứng có giá trị không? - Theo Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký theo quy định của pháp luật. => Như vậy, việc bố mẹ và con lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng là căn cứ pháp lý ghi nhận việc tặng cho giữa các bên. => Tuy nhiên, công chứng hợp đồng không đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất đã được chuyển sang cho người con. 2. Chưa sang tên, quyền sử dụng đất thuộc về ai? - Theo Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.” => Do đó, nếu hợp đồng tặng cho đã công chứng nhưng chưa đăng ký sang tên, thì việc chuyển quyền sử dụng đất cho người con chưa có hiệu lực.=> Người con chưa chính thức được xác lập quyền sử dụng đất do việc tặng cho, bố mẹ vẫn là người đang được ghi nhận quyền sử dụng đất cho đến khi hoàn tất thủ tục đăng ký. 3. Thời hạn đăng ký biến động sau khi tặng cho quyền sử dụng đất? - Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất người sử dụng phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động. - Mức phạt khi chậm đăng ký biến động: (Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP) +    Đối với hành vi không thực hiện nghĩa vụ đăng ký biến động theo quy định của pháp luật với các trường hợp quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính: => Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng.  ⚠️ Lưu ý: Các quy định pháp luật thường xuyên sửa đổi vì vậy tại thời điểm quý khách hàng đọc có thể đã có sự thay đổi trong các quy định. Để biết thêm chi tiết quý khách hàng có thể truy cập vào website: https://phuongbinhlaw.vn/ hoặc liên hệ tới số điện thoại: 0936645695 để được tư vấn, đại diện cho quý khách hàng.

Tình huống: Tôi có thửa đất và đã sử dụng ổn định từ năm 1990 đến nay. Nay tôi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì UBND cấp xã từ chối giải quyết với lý do thửa đất đang có tranh chấp. Tuy nhiên, người hàng xóm chỉ gửi đơn đề nghị không cấp sổ đỏ cho tôi mà chưa khởi kiện hoặc yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai. Vậy việc người hàng xóm gửi đơn đề nghị không cấp sổ đỏ có phải là căn cứ để cơ quan nhà nước từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi hay không? Trong bài viết này, Luật Phương Bình sẽ giải thích chi tiết quy định pháp luật liên quan. Ý kiến pháp lý: Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định về Đất có tranh chấp, như sau: “16. Đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.” Theo quy định trên, đất có tranh chấp là thửa đất đang trong quá trình cơ quan có thẩm quyền giải quyết Căn cứ quy định tại khoản 1, 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau: “1. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;b) Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.” (Hình ảnh minh họa) Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2, Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung bởi khoản 3, Điều 7 Nghị định 226/2025/NĐ-CP) thì chỉ khi nhận được văn bản của những cơ quan sau thì mới được phép từ chối cấp sổ đỏ và trả hồ sơ cho người dân, cụ thể như sau:2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ, cơ quan giải quyết thủ tục không tiếp nhận hồ sơ hoặc dừng giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký, trừ trường hợp đăng ký đất đai lần đầu mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trong các trường hợp sau:a) Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ hoặc hồ sơ không đầy đủ thành phần hoặc không đảm bảo tính thống nhất nội dung thông tin giữa các giấy tờ hoặc kê khai nội dung không đầy đủ thông tin theo quy định;b) Nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc cơ quan, người có thẩm quyền tố tụng yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật;c) Nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án;d) Nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc của Ủy ban nhân dân cấp huyện lập trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 hoặc của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đã thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;đ) Nhận được văn bản của Tòa án nhân dân có thẩm quyền về việc đã thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;e) Nhận được văn bản của Trọng tài Thương mại Việt Nam về việc thụ lý đơn giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, tài sản gắn liền với đất;g) Nhận được văn bản yêu cầu dừng thực hiện thủ tục hành chính về đất đai để áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền;h) Trường hợp đăng ký biến động đất đai do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp và đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nhưng hồ sơ đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không có văn bản của bên nhận thế chấp về việc đồng ý cho bên thế chấp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do bên nhận thế chấp hoặc người có thẩm quyền theo quy định của pháp luật thực hiện để xử lý tài sản thế chấp;i) Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án khác có sử dụng đất hoặc công trình xây dựng thuộc các dự án này tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai mà chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp là tài sản đã chuyển nhượng, đã bán, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên mua tài sản có thỏa thuận về việc tiếp tục dùng tài sản này làm tài sản thế chấp và thực hiện đăng ký thay đổi bên bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.Như vậy, đất có tranh chấp là thửa đất đang được giải quyết tranh chấp tại UBND có thẩm, nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc cơ quan, người có thẩm quyền tố tụng, nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; Nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc của Ủy ban nhân dân cấp huyện lập trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 hoặc của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; ) Nhận được văn bản của Tòa án nhân dân có thẩm quyền; Nhận được văn bản của Trọng tài Thương mại Việt Nam; Nhận được văn bản yêu cầu dừng thực hiện thủ tục hành chính về đất đai để áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền. Đối chiếu với tình huống, việc hàng xóm có đơn đề nghị không được cấp sổ đỏ, Ủy ban Nhân dân căn cứ vào đơn đề nghị trên đã từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không có căn cứ. Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0936.645.695 để được tư vấn.     

  Trong thực tế, nhiều cha mẹ khi có điều kiện thường muốn mua nhà để con đứng tên. Tuy nhiên, nếu người con chưa đủ 18 tuổi thì việc đứng tên sổ đỏ có được pháp luật cho phép hay không? Trong bài viết này, Luật Phương Bình sẽ giải thích chi tiết quy định pháp luật liên quan. Trước tiên cần xem xét quy định của Bộ luật Dân sự liên quan đến người thành niên và người chưa thành niên, cụ thể: "Điều 20. Người thành niên 1. Người thành niên là người từ đủ mười tám tuổi trở lên. 2. Người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại các điều 22, 23 và 24 của Bộ luật này. Điều 21. Người chưa thành niên 1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi. 2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện. 3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi. 4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý." Theo đó: - Người từ đủ 18 tuổi trở lên là người thành niên, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, được tự mình xác lập, thực hiện và quyết định đối với các giao dịch dân sự, bao gồm cả việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất và đứng tên sổ đỏ.  - Đối với người chưa thành niên, việc tham gia giao dịch dân sự bị hạn chế, cụ thể: -> Dưới 6 tuổi: mọi giao dịch do cha mẹ hoặc người giám hộ xác lập và thực hiện thay.  -> Từ đủ 6 đến dưới 15 tuổi: khi tham gia giao dịch phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ các nhu cầu sinh hoạt thông thường.  -> Từ đủ 15 đến dưới 18 tuổi: có thể tự mình xác lập giao dịch dân sự, nhưng đối với giao dịch liên quan đến bất động sản hoặc tài sản phải đăng ký thì vẫn phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Như vậy, có thể thấy người chưa thành niên vẫn có quyền sở hữu tài sản. Tuy nhiên, việc xác lập và thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản của họ, đặc biệt là bất động sản, phải thông qua hoặc được sự đồng ý của cha mẹ hoặc người giám hộ. Bên cạnh đó, về nguyên tắc, pháp luật không cấm người chưa thành niên đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ). Căn cứ khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai 2024: "Điều 134. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mẫu thống nhất trong cả nước." Do đó, con chưa thành niên vẫn có thể đứng tên sổ đỏ nếu tài sản đó được xác lập hợp pháp cho con. Ví dụ: cha mẹ mua nhà nhưng xác định người nhận chuyển nhượng hoặc được tặng cho là con,... Tuy nhiên, do con chưa thành niên chưa có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, nên mọi thủ tục liên quan đến việc mua bán, tặng cho, đăng ký sang tên đều phải do người đại diện theo pháp luật thực hiện hoặc đồng ý. Trên thực tế, khi làm thủ tục cấp sổ đỏ đứng tên người chưa thành niên, cơ quan đăng ký đất đai sẽ yêu cầu thông tin về người đại diện theo pháp luật để ghi nhận việc quản lý, thực hiện quyền liên quan đến tài sản đó. Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0936.645.695 để được Luật sư tư vấn.

Tách thửa đất là nhu cầu phổ biến của người sử dụng đất trong quá trình chuyển nhượng, phân chia hoặc thực hiện các quyền sử dụng đất khác. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đều được phép tách thửa, đặc biệt là khi thửa đất không đảm bảo các điều kiện pháp luật quy định. Vậy nếu thửa đất không có lối đi thì có được tách không? Hãy cùng tìm hiểu ở bài viết dưới đây. 1. Tách thửa đất nhưng không có lối đi thì có thực hiện được không? Theo khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định về tách thửa đất, hợp thửa đất như sau: 1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây: a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất; c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất; d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó. Như vậy, việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có. Trường hợp không có lối đi thì không đủ điều kiện để thực hiện tách thửa đất. 2. Cơ quan nào có quyền quy định diện tích tối thiểu tách thửa đất? Theo khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định về tách thửa đất, hợp tđất như sau: 3. Trường hợp hợp thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây: a) Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở; b) Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật. 4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất. Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất. 3. Tự ý tách thửa đất có được cấp sổ đỏ không? Theo Điều 146 Luật Đất đai 2024 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau:  1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 2. Không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành 02 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 01 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định tại Điều 220 của Luật này. Như vậy, không cấp sổ đỏ hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành 02 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 01 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa. Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0927.625.666 để được Luật sư tư vấn.

Nhiều người dân thắc mắc đất rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thuộc loại đất gì, có phải là đất nông nghiệp không? Việc xác định nhóm đất có ý nghĩa quan trọng trong quá trình sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng, kê khai thuế và các thủ tục pháp lý khác. Dưới đây là quy định mới nhất theo Luật Đất đai 2024. 1. Đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp? Căn cứ theo khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định về phân loại đất như sau: 1. Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại bao gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. 2. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: a) Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; b) Đất trồng cây lâu năm; c) Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; d) Đất nuôi trồng thủy sản; đ) Đất chăn nuôi tập trung; e) Đất làm muối; g) Đất nông nghiệp khác. Theo đó, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng là đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. 2. Nhà nước giao đất rừng sản xuất không thu tiền sử dụng đất cho các đối tượng nào? Căn cứ theo khoản 1 Điều 184 Luật Đất đai 2024 quy định về đất rừng sản xuất như sau: 1. Nhà nước giao đất rừng sản xuất không thu tiền sử dụng đất cho các đối tượng sau đây: a) Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thường trú trên địa bàn cấp xã nơi có đất rừng sản xuất là rừng trồng đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất quy định tại điểm b khoản 3 Điều 176 của Luật này; đối với phần diện tích đất rừng sản xuất là rừng trồng vượt hạn mức giao đất thì phải chuyển sang thuê đất; b) Cộng đồng dân cư trên địa bàn cấp xã nơi có đất rừng sản xuất mà có nhu cầu, khả năng bảo vệ, phát triển rừng; c) Đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân đóng trên địa bàn cấp xã nơi có đất rừng sản xuất mà có nhu cầu, khả năng bảo vệ, phát triển rừng; d) Ban quản lý rừng đặc dụng, ban quản lý rừng phòng hộ đối với diện tích đất rừng sản xuất xen kẽ trong diện tích đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ. Theo đó, nhà nước giao đất rừng sản xuất không thu tiền sử dụng đất cho các đối tượng sau: - Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thường trú trên địa bàn cấp xã nơi có đất rừng sản xuất là rừng trồng đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất quy định tại điểm b khoản 3 Điều 176 Luật Đất đai 2024. Đối với phần diện tích đất rừng sản xuất là rừng trồng vượt hạn mức giao đất thì phải chuyển sang thuê đất. - Cộng đồng dân cư trên địa bàn cấp xã nơi có đất rừng sản xuất mà có nhu cầu, khả năng bảo vệ, phát triển rừng. - Đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân đóng trên địa bàn cấp xã nơi có đất rừng sản xuất mà có nhu cầu, khả năng bảo vệ, phát triển rừng. - Ban quản lý rừng đặc dụng, ban quản lý rừng phòng hộ đối với diện tích đất rừng sản xuất xen kẽ trong diện tích đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ. 3. Các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai là gì? Căn cứ theo Điều 11 Luật Đất đai 2024 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai như sau: 1. Lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất. 2. Vi phạm quy định của pháp luật về quản lý nhà nước về đất đai. 3. Vi phạm chính sách về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số. 4. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định của pháp luật về quản lý đất đai. 5. Không cung cấp thông tin hoặc cung cấp thông tin đất đai không chính xác, không đáp ứng yêu cầu về thời hạn theo quy định của pháp luật. 6. Không ngăn chặn, không xử lý hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. 7. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất. 8. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền. 9. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. 10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc sử dụng đất, việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 11. Phân biệt đối xử về giới trong quản lý, sử dụng đất đai. Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0927.625.666 để được Luật sư tư vấn.

Lâu nay, việc làm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) đã khiến không ít người dân than phiền vì thời gian quá lâu và nhiều thủ tục. Kể từ 01/07/2025, Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực. Theo đó, thời gian giải quyết các thủ tục đăng ký đất đai, cấp sổ đỏ sẽ được rút ngắn đáng kể, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và tạo thuận lợi cho người dân. Theo đó, chủ tịch UBND cấp xã sẽ được cấp sổ đỏ lần đầu cho người dân. Đồng thời, cấp xã được cấp sổ đỏ theo phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được phê duyệt. Nhiệm vụ này hiện do cấp tỉnh và huyện đảm nhiệm. Các trường hợp cấp sổ đỏ thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh sẽ giao về xã, phường, đặc khu gồm: cấp sổ đỏ cho tổ chức trong nước như cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng, đơn vị vũ trang, Mặt trận Tổ quốc, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị sự nghiệp công lập; tổ chức tôn giáo; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Chính phủ cũng giao UBND cấp xã được xác định lại diện tích đất ở và cấp sổ đỏ trong trường hợp thửa đất có vườn, ao, đất thổ cư được cấp sổ đỏ trước ngày 01/07/2004. Nghị định cũng quy định, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp sổ đỏ. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc; cấp giấy chứng nhận lần đầu là không quá 3 ngày làm việc. Với các trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp hoặc cấp đổi sổ đỏ thời gian thực hiện dao động từ 1-20 ngày làm việc, tùy trường hợp cụ thể. Trong đó, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, không quá 8 ngày làm việc. Thay đổi thông tin người sử dụng đất, địa chỉ thửa đất, không quá 4 ngày làm việc. Đính chính sổ đỏ đã cấp là không quá 8 ngày làm việc. Chuyển mục đích sử dụng đất, không quá 7 ngày làm việc. Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0927.625.666 để được Luật sư tư vấn.

Ngày 12/06/2025 Chính phủ ban hành Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai. Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực bắt đầu từ ngày 01/07/2025. Trong đó, quy định một số trường hợp giao đất không cần thông qua đấu giá.  Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Nghị định 151/2024/NĐ-CP về các trường hợp UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư như sau: - Dự án sử dụng đất vào mục đích công cộng có yếu tố kinh doanh; - Dự án đã được Quốc hội/Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư; - Dự án thuê đất từ quỹ đất do cơ quan Nhà nước đang quản lý; - Trường hợp không thuộc Điều 125 và 126 Luật Đất đai 2024. "Điều 125. Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất 1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: a) Dự án đầu tư sử dụng đất từ quỹ đất quy định tại khoản 1 Điều 217 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 124 và Điều 126 của Luật này; b) Giao đất ở cho cá nhân trừ trường hợp quy định tại Điều 124 của Luật này. 2. Điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm: a) Đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trong khu vực dự án có hạ tầng giao thông đã được kết nối; b) Có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt vào mục đích sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất quy định tại điểm e khoản 1 Điều 217 của Luật này; c) Có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở; d) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 3. Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 119 và Điều 120 của Luật này; b) Bảo đảm các điều kiện quy định tại Điều 122 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án; c) Điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản. 4. Cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 119 và Điều 120 của Luật này; b) Điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản. 5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm sau đây: a) Hằng năm phải công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia, cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện; b) Tổ chức lập, tổ chức thực hiện phương án thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật này để đấu giá quyền sử dụng đất; c) Tổ chức lập, tổ chức thực hiện phương án đấu giá quyền sử dụng đất; d) Chỉ đạo việc bàn giao đất trên thực địa, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất. 6. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất không thành bao gồm: a) Các trường hợp đấu giá không thành theo quy định của Luật Đấu giá tài sản; b) Đã hết thời hạn đăng ký mà chỉ có 01 người đăng ký tham gia đấu giá; c) Có nhiều người đăng ký tham gia đấu giá nhưng chỉ có 01 người tham gia cuộc đấu giá hoặc có nhiều người tham gia cuộc đấu giá nhưng chỉ có 01 người trả giá hoặc có nhiều người trả giá nhưng chỉ có 01 người trả giá hợp lệ. 7. Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản. 8. Chính phủ quy định chi tiết Điều này. Điều 126. Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất 1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: a) Dự án quy định tại khoản 27 Điều 79 của Luật này mà được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định các tiêu chí để quyết định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất phù hợp với tình hình thực tế của địa phương; b) Dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại Điều 79 của Luật này và không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực. 2. Quỹ đất để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất có phần diện tích thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 79 của Luật này. Trường hợp trong khu đất thực hiện dự án có phần đất quy định tại khoản 1 Điều 217 của Luật này thì Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đối với cả khu đất. 3. Điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này bao gồm: a) Thuộc danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định; b) Có quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; c) Điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu. 4. Dự án đầu tư có sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều này phải đáp ứng các điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư quy định tại khoản 3 Điều này và các điều kiện khác theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực. 5. Tổ chức tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 119 và Điều 120 của Luật này; b) Phải bảo đảm các điều kiện quy định tại Điều 122 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; c) Điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu. 6. Nhà đầu tư nước ngoài tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất phải bảo đảm các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 5 Điều này; trường hợp trúng thầu thì phải thành lập tổ chức kinh tế để được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ phù hợp với quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu thầu và quy định khác của pháp luật có liên quan. 7. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm sau đây: a) Công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án đầu tư có có sử dụng đất theo quy định của Luật này; b) Tổ chức lập quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000; c) Tổ chức lập và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất theo quy định của Luật này; d) Giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập theo quy định của Chính phủ để thực hiện dự án theo đúng cam kết tại hợp đồng được ký kết giữa nhà đầu tư trúng thầu với cơ quan có thẩm quyền và đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu thầu và quy định khác của pháp luật có liên quan; xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. 8. Trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất. Tổ chức được giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 6 và điểm d khoản 7 Điều này có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên cơ sở phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt; quá thời hạn 06 tháng kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà không ứng đủ vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hủy kết quả trúng thầu. 9. Trình tự, thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu. 10. Chính phủ quy định chi tiết Điều này." Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0927.625.666 để được Luật sư tư vấn.