TRẢ LỜI: LUẬT ĐẤT ĐAI

1. Đất đồng sở hữu là gì? Đất đồng sở hữu là thửa đất có từ hai cá nhân hoặc tổ chức trở lên cùng có chung quyền sử dụng đất. Khi đủ điều kiện, Nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng người. Trường hợp các thành viên có yêu cầu thì sẽ cấp chung 01 Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện giữ.Theo quy định tại Điều 209 và Điều 210 Bộ luật Dân sự năm 2015, sở hữu chung được phân thành hai hình thức: sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.Thứ nhất, sở hữu chung theo phần. Đây là trường hợp quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định tương ứng với một phần quyền trong tài sản chung. Mỗi người có quyền, nghĩa vụ đối với phần quyền của mình, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.Thứ hai, sở hữu chung hợp nhất. Là hình thức sở hữu chung mà phần quyền sở hữu của từng chủ sở hữu không được xác định cụ thể đối với tài sản chung. Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia. Trong trường hợp này, các chủ sở hữu cùng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản chung, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định riêng. Đối với trường hợp đất do nhiều người cùng đứng tên hoặc cùng có quyền sử dụng, việc quản lý, khai thác và định đoạt tài sản có thể được thực hiện theo thỏa thuận giữa các đồng sở hữu. Tuy nhiên, việc phân chia phần quyền sử dụng đất cần căn cứ vào hình thức sở hữu, thỏa thuận của các bên và điều kiện pháp luật về đất đai, chứ không mặc nhiên được chia theo ý chí riêng của từng người. 2. Ai là người được hưởng phần đất? •    Về sở hữu chung theo phần: Tỷ lệ phần quyền của từng chủ sở hữu được xác định rõ ràng đối với tài sản chung. Do đó, mỗi chủ sở hữu có toàn quyền định đoạt đối với phần quyền sở hữu của mình, bao gồm việc để lại thừa kế theo di chúc hoặc chia thừa kế theo pháp luật. Ví dụ: Anh A và anh Bcùng góp tiền mua chung một thửa đất. Trong hồ sơ và Giấy chứng nhận xác định rõ tỷ lệ phần quyền: anh A nắm 60% và anh B nắm 40% quyền sử dụng đất. Anh A qua đời. Phần 60% quyền sử dụng đất của anh A là di sản thừa kế riêng của anh A. Anh A có quyền lập di chúc để lại 60% này cho con mình mà không cần anh B đồng ý. Nếu không có di chúc, phần 60% này sẽ được chia theo pháp luật cho các thừa kế thuộc hàng thừa kế của anh A.•    Về sở hữu chung hợp nhất: Phần quyền sở hữu của từng người không được xác định cụ thể đối với tài sản chung. Việc định đoạt tài sản này bắt buộc phải có sự thỏa thuận, đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu chung (thể hiện qua chữ ký của toàn bộ các thành viên) hoặc theo quy định của pháp luật.Ví dụ: Dòng họ Nguyễn cùng nhau quản lý, sử dụng một thửa đất gắn liền với nhà thờ họ (từ đường) do tổ tiên để lại hoặc do các thành viên trong dòng họ đóng góp tạo lập. Đây là tài sản thuộc sở hữu chung của cộng đồng dòng họ. Do phần quyền sử dụng đất không xác định theo tỷ lệ phần trăm cho từng người, thành viên trong dòng họ không thể yêu cầu phân chia mảnh đất nhà thờ họ để lấy phần riêng. Cá nhân thành viên cũng không được phép để lại thừa kế phần đất nhà thờ họ này cho con cháu riêng của mình, vì thửa đất được giữ gìn lâu dài để phục vụ nhu cầu tâm linh, tín ngưỡng chung của cả dòng họ. 3. Đất chưa tách thửa hoặc có người tự ý định đoạt thì xử lý ra sao? Chia thừa kế khi đất chưa đủ điều kiện tách thửa. Khi mảnh đất di sản thừa kế không đáp ứng đủ điều kiện hoặc diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, kể cả trường hợp việc phân chia được xác định theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, cơ quan đăng ký đất đai sẽ không thực hiện thủ tục tách thửa riêng. Trong tình huống này, các đồng thừa kế có thể thỏa thuận giải quyết theo một trong các phương án pháp lý phù hợp. Phương án thứ nhất là các thừa kế cùng làm thủ tục đăng ký biến động nhận thừa kế để cùng đứng tên đồng sở hữu, khi đó Giấy chứng nhận sẽ được cấp ghi nhận quyền sử dụng đất chung của các thành viên. Phương án thứ hai là các bên thỏa thuận giao toàn bộ thửa đất cho một người nhận di sản, và người đứng tên nhận đất sẽ thanh toán lại giá trị bằng tiền tương ứng với phần di sản được hưởng cho các đồng thừa kế còn lại theo quy định dân sự. Phương án thứ ba là các đồng thừa kế thống nhất cùng chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho bên thứ ba rồi phân chia số tiền thu được theo tỷ lệ suất thừa kế. Cuối cùng, nếu người nhận thừa kế đã sở hữu sẵn một thửa đất nằm liền kề, họ có thể xin tách thửa đồng thời với việc hợp thửa vào mảnh đất liền kề đó.Một đồng sở hữu tự ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất. Quy định về định đoạt đất đồng sở hữu nhóm người có chung quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên phải cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền bằng văn bản cho người đại diện để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng. Hậu quả của việc tự ý chuyển nhượng nếu một cá nhân tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ thửa đất (hoặc phần quyền sử dụng đất của người khác) mà không có sự đồng ý hay chữ ký ủy quyền của các đồng sở hữu còn lại, hợp đồng chuyển nhượng này đã vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịchDo vi phạm điều kiện có hiệu lực, hợp đồng chuyển nhượng trái pháp luật này sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu, từ đó khôi phục lại tình trạng ban đầu và không làm dịch chuyển quyền sử dụng đất. Nhờ vậy, khối di sản thừa kế vẫn được bảo toàn trọn vẹn và người thừa kế hợp pháp hoàn toàn có quyền hưởng phần di sản của mình theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật ⚠️ Lưu ý: Các quy định pháp luật thường xuyên sửa đổi vì vậy tại thời điểm quý khách hàng đọc có thể đã có sự thay đổi trong các quy định. Để biết thêm chi tiết quý khách hàng có thể truy cập vào website: https://phuongbinhlaw.vn/ hoặc liên hệ tới số điện thoại: 0936645695 để được tư vấn, đại diện cho quý khách hàng.

Thẩm quyền cấp sổ đỏ từ ngày 20/5/2023 - Là một trong những nội dung mới nhất được sửa đổi tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 có hiệu lực ngày 20/5/2023. Cụ thể, tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi Điều 37 Nghị định 43/2014 về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) tại khoản 4 Điều 95 và khoản 3 Điều 105 Luật Đất đai 2013 như sau:   "1. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp thực hiện như sau: a) Văn phòng đăng ký đất đai: thực hiện đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; b) Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai: thực hiện đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; c) Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được sử dụng con dấu của mình để thực hiện cấp Giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp. 2. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại khoản 1 Điều 5 của Nghị định này: a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. 3. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều 105 của Luật Đất đai thì được sử dụng dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường. 4. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp." Trong khi đó, theo văn bản hiện hành tại khoản 1 Điều 37 Nghị định 43/2014 (sửa đổi tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP)  quy định đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau: - Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sở dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Như vậy, so với quy định cũ thì quy định mới tại Nghị định 10/2023 đã sửa đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận theo hướng tạo điều kiện thuận tiện cho người dân trong việc thực hiện các thủ tục hành chính này (được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký đất đai mà không cần lên Sở Tài nguyên và Môi trường). Trên đây là tư vấn của Công ty Luật VietLawyer về một số thay đổi đối với thẩm quyền cấp sổ đỏ có hiệu lực từ ngày 20/5/2023. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi để được giải quyết kịp thời. Trân trọng./.

Các trường hợp được cấp sổ hồng mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) là giấy tờ pháp lý được Nhà nước cấp để chứng minh quyền sử dụng/ sở hữu hợp pháp của người đứng tên. Cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 có thể yêu cầu cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, nếu không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, để cấp sổ hồng sẽ cần nhiều điều kiện, được quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013: Các trường hợp được cấp sổ hồng mà không có giấy tờ chứng minh bao gồm: Trường hợp 1: - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 - Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại các vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn - UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp  Trường hợp 2: - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993; - Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp đất; - Việc sử dụng đất tại thời điểm đề nghị cấp sổ hồng là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; - Trong trường hợp không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch. Trường hợp 3: - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; - Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; - Phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; - chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi. Trường hợp 4: - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; - Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp; Trên đây là chia sẻ của Công ty Luật VietLawyer về các trường hợp được cấp sổ hồng mà không có giấy tờ chứng minh. Với kinh nghiệm nhiều năm trong mọi lĩnh vực pháp lý nếu khách hàng là cá nhân, tổ chức có nhu cầu tư vấn các vấn đề liên quan đến pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website https://vietlawyer.vn/.