Đặt cọc mua nhà rồi phát hiện nhà đang thế chấp: Có lấy lại được tiền cọc?
Trong thực tế giao dịch bất động sản, nhiều người mua chỉ phát hiện căn nhà mình đã đặt cọc đang được thế chấp tại ngân hàng sau khi đã giao một khoản tiền cho bên bán. Khi đó, câu hỏi thường được đặt ra là: Nhà đang thế chấp có được bán không? Người bán có vi phạm thỏa thuận đặt cọc không? Người mua có được lấy lại tiền cọc và yêu cầu phạt cọc hay không?
Để xác định quyền lợi của bên mua, cần xem xét đồng thời quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về thế chấp, đặt cọc và quy định của Luật Đất đai 2024 về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1. Thế chấp tài sản là gì?
Theo khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”
Như vậy, khi một người dùng nhà, đất để thế chấp ngân hàng thì tài sản vẫn do bên thế chấp quản lý, sử dụng theo thỏa thuận nhưng đồng thời tài sản này đang được dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ. Quyền của chủ sở hữu đối với tài sản thế chấp vì vậy không hoàn toàn giống trường hợp tài sản không bị ràng buộc bởi biện pháp bảo đảm.
Đáng chú ý, khoản 5 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp: “Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.”
Đồng thời, khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”
Như vậy, đối với trường hợp nhà ở đang được thế chấp tại ngân hàng, người bán không thể đơn phương coi việc mình đang đứng tên trên Giấy chứng nhận là đủ để tự do chuyển nhượng nhà cho người mua. Việc bán nhà đang thế chấp cần được thực hiện phù hợp với quyền của bên nhận thế chấp, trong đó trường hợp thông thường phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc thực hiện phương án giải chấp trước khi chuyển nhượng.
2. Nhà đang thế chấp có được bán không?
Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp. Đối với tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, khoản 5 Điều 321 quy định: “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”
Quy định này có ý nghĩa quan trọng đối với trường hợp mua bán nhà đang thế chấp. Về nguyên tắc, người bán không thể chỉ căn cứ vào việc mình là chủ sở hữu để tự ý chuyển nhượng tài sản đang thế chấp mà không xem xét sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
Trong thực tế, các bên có thể thỏa thuận phương án xử lý khoản vay, trong đó một phần tiền mua nhà được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm, sau đó thực hiện thủ tục giải chấp và tiếp tục giao dịch. Vì vậy, nhà đang thế chấp không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với việc không thể giao dịch, nhưng phương án xử lý tài sản thế chấp cần được thực hiện đúng quy định và thỏa thuận với bên nhận thế chấp.
Ngoài ra, Điều 327 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.
2. Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;
3. Tài sản thế chấp đã được xử lý;
4. Theo thỏa thuận của các bên.”
Do đó, một trong những cách xử lý phổ biến trong giao dịch mua bán nhà đang thế chấp là thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc có phương án thay thế biện pháp bảo đảm để chấm dứt tình trạng thế chấp trước khi hoàn tất việc chuyển nhượng
3. Đặt cọc mua nhà được pháp luật quy định như thế nào?
Đặt cọc được quy định trực tiếp tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Như vậy tiền đặt cọc được sử dụng nhằm đảm bảo việc các bên sẽ giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất theo thoả thuận
Đặc biệt khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên nhận đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
4. Phát hiện nhà đang thế chấp sau khi đặt cọc có được lấy lại tiền không?
Việc người mua phát hiện nhà đang thế chấp không tự động làm phát sinh quyền phạt đặt cọc. Cần xác định nguyên nhân khiến giao dịch không thể thực hiện hoặc bên nào là bên từ chối thực hiện cam kết. Trường hợp bên bán nhận tiền đặt cọc và cam kết sẽ thực hiện việc chuyển nhượng nhà cho người mua nhưng sau đó không thể thực hiện nghĩa vụ do tình trạng pháp lý của tài sản, đồng thời không có phương án hợp pháp để giải chấp hoặc thực hiện giao dịch thì cần xem xét trách nhiệm của bên bán.
Nếu xác định bên bán là bên từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 là căn cứ để người mua yêu cầu:
+ Hoàn trả toàn bộ tiền cọc
+ Trả thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên đã có thoả thuận khác.
5. Có phải cứ nhà đang thế chấp là bên bán phải trả tiền cọc gấp đôi?
Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 đặt ra hậu quả pháp lý khi bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Vì vậy, cần xác định hành vi vi phạm và nguyên nhân khiến giao dịch không được thực hiện.
Nếu bên bán đã thông báo ngay từ đầu rằng nhà mình đang thế chấp, đồng thời trong hợp đồng đặt cọc hai bên đã thống nhất rõ ràng bên bán sẽ thực hiện thủ tục giải chấp trước thời điểm công chứng và ngân hàng cũng đồng ý với phương án xử lý, thì việc căn nhà đang thế chấp chưa đủ để kết luận bên bán vi phạm nghĩa vụ đặt cọc.
Ngược lại, nếu bên bán che giấu việc nhà đang thế chấp, nhận tiền đặt cọc và cam kết chuyển nhượng trong khi không có khả năng thực hiện nghĩa vụ, hoặc sau đó từ chối thực hiện giao dịch, thì đây là những tình tiết quan trọng để xem xét trách nhiệm của bên bán theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
Do đó khi giải quyết tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ phải xem xét hợp đồng đặt cọc, nội dung cam kết của các bên, tình trạng pháp lý của tài sản và hành vi thực tế của bên bán, bên mua.
6. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024
Bên cạnh Bộ luật Dân sự, giao dịch mua bán nhà đất còn phải đáp ứng điều kiện theo Luật Đất đai 2024. Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện luật định, trong đó có điều kiện về Giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp, kê biên và thời hạn sử dụng đất:
“a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, khi mua nhà đất, người mua không nên chỉ kiểm tra việc bên bán có Giấy chứng nhận hay không mà còn cần kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý của tài sản, trong đó có thông tin về việc tài sản có đang được dùng để thế chấp hay không.
7. Nếu bên bán đã biết nhà đang thế chấp nhưng không nói cho người mua
Trong trường hợp hợp đồng bên bán cam kết nhà không có tranh chấp, không thế chấp hoặc đủ điều kiện để chuyển nhượng nhưng thực tế tài sản đang được thế chấp và bên bán không thông báo cho bên mua, thì hành vi này có thể trở thành căn cứ đánh giá việc bên bán có vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng hay không.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 3 Bộ luật Dân sự quy định về nguyên tắc trong quan hệ dân sự:
“Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực.”. Do đó ki ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên cần cung cấp và trao đổi trung thực những thông tin có ý nghĩa trực tiếp đối với khả năng thực hiện giao dịch.
Nếu việc che giấu tình trạng thế chấp dẫn đến việc bên bán không thể thực hiện nghĩa vụ đã cam kết thì đây có thể là căn cứ để người mua yêu cầu giải quyết hậu quả vi phạm, trong đó có việc xem xét hoàn trả và phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự.
8. Nếu người mua biết nhà đang thế chấp nhưng vẫn đồng ý đặt cọc
Khi người mua đã biết căn nhà đang thế chấp trước khi đặt cọc và cả hai bên đã thống nhất phương án giải chấp trách nhiệm của mỗi bên và thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng thì người mua không thể chỉ dựa vào việc “nhà đang thế chấp” để mặc nhiên yêu cầu phạt cọc.
Khi đó, cần xem xét bên bán có thực hiện đúng phương án mà hai bên đã thống nhất hay không. Nếu bên bán thực hiện đúng cam kết và giải chấp được tài sản đúng thời hạn thì giao dịch có thể tiếp tục. Ngược lại, nếu bên bán cam kết sẽ giải chấp nhưng sau đó không thực hiện được nghĩa vụ, dẫn đến việc không thể ký hợp đồng chuyển nhượng theo thời hạn đã thỏa thuận, thì cần xem xét trách nhiệm của bên bán theo chính nội dung hợp đồng đặt cọc và khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
9. Người mua cần làm gì khi phát hiện nhà đã đặt cọc đang thế chấp?
Khi phát hiện căn nhà đã đặt cọc đang thế chấp, người mua cần kiểm tra lại hợp đồng đặt cọc để xác định có điều khoản nào quy định về tình trạng pháp lý của nhà đất, nghĩa vụ giải chấp, thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng và trách nhiệm của các bên khi không thực hiện được giao dịch hay không.
Tiếp theo, người mua nên yêu cầu bên bán cung cấp thông tin liên quan đến khoản vay và tài sản thế chấp, đồng thời xác minh phương án xử lý với ngân hàng nhận thế chấp. Đặc biệt, nếu tiếp tục giao dịch, các bên nên lập thỏa thuận bằng văn bản về việc sử dụng tiền mua nhà để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm, thời điểm giải chấp và thời điểm thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Việc chỉ thỏa thuận bằng lời nói có thể gây khó khăn nếu sau đó phát sinh tranh chấp.
Nếu không muốn tiếp tục giao dịch, người mua nên xác định rõ lý do chấm dứt và gửi văn bản yêu cầu bên bán hoàn trả tiền cọc. Trường hợp có căn cứ xác định bên bán là bên vi phạm nghĩa vụ nhận cọc, người mua có thể yêu cầu áp dụng khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
10. Kết luận
Việc đặt cọc mua nhà rồi mới phát hiện căn nhà đang thế chấp không đồng nghĩa người mua chắc chắn mất tiền cọc, nhưng cũng không phải mọi trường hợp đều được phạt cọc gấp đôi.
Căn cứ quan trọng nhất là khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Đối với nhà đang thế chấp, cần đồng thời xem xét Điều 317, Điều 320, Điều 321 và Điều 327 Bộ luật Dân sự 2015 để xác định quyền, nghĩa vụ của bên thế chấp và khả năng xử lý tài sản; đồng thời kiểm tra điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 45 Luật Đất đai 2024.
Vì vậy, khi mua nhà đất, người mua nên kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản trước khi giao tiền đặt cọc, đồng thời ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc trách nhiệm của bên bán về việc giải chấp, thời hạn thực hiện giao dịch và hậu quả pháp lý nếu bên bán không thể chuyển nhượng tài sản đúng cam kết.
⚠️ Lưu ý: Các quy định pháp luật thường xuyên sửa đổi vì vậy tại thời điểm quý khách hàng đọc có thể đã có sự thay đổi trong các quy định. Để biết thêm chi tiết quý khách hàng có thể truy cập vào website: https://phuongbinhlaw.vn/ hoặc liên hệ tới số điện thoại: 0936645695 để được tư vấn, đại diện cho quý khách hàng.
