Hàng xóm không ký giáp ranh thì có làm được sổ đỏ, sổ hồng không? (Ly)

Ông Thắng hỏi: Tôi có một mảnh đất đứng tên tôi. Trước đây, tôi đã lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho con trai và hợp đồng đã được công chứng. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa làm thủ tục sang tên. Vậy quyền sử dụng đất này vẫn thuộc về tôi hay đã thuộc về con tôi. 1. Hợp đồng tặng cho đã công chứng có giá trị không? - Theo Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký theo quy định của pháp luật. => Như vậy, việc bố mẹ và con lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng là căn cứ pháp lý ghi nhận việc tặng cho giữa các bên. => Tuy nhiên, công chứng hợp đồng không đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất đã được chuyển sang cho người con. 2. Chưa sang tên, quyền sử dụng đất thuộc về ai? - Theo Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.” => Do đó, nếu hợp đồng tặng cho đã công chứng nhưng chưa đăng ký sang tên, thì việc chuyển quyền sử dụng đất cho người con chưa có hiệu lực.=> Người con chưa chính thức được xác lập quyền sử dụng đất do việc tặng cho, bố mẹ vẫn là người đang được ghi nhận quyền sử dụng đất cho đến khi hoàn tất thủ tục đăng ký. 3. Thời hạn đăng ký biến động sau khi tặng cho quyền sử dụng đất? - Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất người sử dụng phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động. - Mức phạt khi chậm đăng ký biến động: (Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP) +    Đối với hành vi không thực hiện nghĩa vụ đăng ký biến động theo quy định của pháp luật với các trường hợp quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính: => Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng.  ⚠️ Lưu ý: Các quy định pháp luật thường xuyên sửa đổi vì vậy tại thời điểm quý khách hàng đọc có thể đã có sự thay đổi trong các quy định. Để biết thêm chi tiết quý khách hàng có thể truy cập vào website: https://phuongbinhlaw.vn/ hoặc liên hệ tới số điện thoại: 0936645695 để được tư vấn, đại diện cho quý khách hàng.

Tình huống: Tôi có người bạn đang chấp hành án phạt tù, hiện tại bạn tôi vẫn chưa có gia đình. Trước khi phạm tội bạn tôi có thửa đất và muốn bán. Tôi có thắc mắc bạn tôi có thực hiện được các thủ tục mua bán đất đai cho người khác hay không? Trả lời: Theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Luật Thi hành án Hình sự 2025 quy định về Nguyên tắc thi hành án án hình sự: “4. Kết hợp trừng trị và giáo dục cải tạo trong việc thi hành án; áp dụng biện pháp giáo dục cải tạo phải trên cơ sở tính chất, mức độ phạm tội, độ tuổi, sức khỏe, giới tính, trình độ học vấn và các đặc điểm nhân thân khác của người chấp hành án.” Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;d) Trong thời hạn sử dụng đất;đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.Theo đó, pháp luật không cấm người đang chấp hành án phạt tù thực hiện thủ tục mua bán đất đai cho người khác nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024.Bên cạnh đó, theo điểm g khoản 1 Điều 23 Luật Thi hành án hình sự năm 2025, phạm nhân có quyền được tự mình hoặc thông qua người đại diện để thực hiện giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật. Do đó, hình phạt tù chỉ hạn chế quyền tự do thân thể, đi lại và cư trú của người bị kết án trong một thời gian nhất định, chứ không mặc nhiên tước bỏ các quyền dân sự, quyền sở hữu hoặc quyền định đoạt tài sản hợp pháp của họ. Vì vậy, nếu quyền sử dụng đất thuộc sở hữu hợp pháp của người đang chấp hành án phạt tù và thửa đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện giao dịch theo Luật Đất đai như có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp, còn thời hạn sử dụng, không bị kê biên, phong tỏa hoặc áp dụng biện pháp ngăn chặn thì người đó vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình.Tuy nhiên, do người đang chấp hành án phạt tù bị hạn chế quyền tự do và chịu sự quản lý của cơ sở giam giữ nên việc thực hiện giao dịch sẽ được tiến hành thông qua các phương thức phù hợp với quy định của pháp luật.Thứ nhất, phạm nhân có thể thực hiện công chứng trực tiếp tại trại giam. Căn cứ  điểm c khoản 2 Điều 46 Luật Công chứng năm 2024, việc công chứng  có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng nếu người yêu cầu công chứng thuộc các trường hợp “ Đang bị tạm giữ, tạm giam; đang thi hành án phạt tù; đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính;”Thứ hai, phạm nhân có thể lập hợp đồng ủy quyền được công chứng tại trại giam để ủy quyền cho người thân hoặc người được tin tưởng thay mặt mình thực hiện các thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nộp thuế và đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.Tuy nhiên, nếu phạm nhân có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại hoặc nghĩa vụ nộp tiền theo bản án của Tòa án nhưng thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì giao dịch này có thể bị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu để kê biên, xử lý tài sản theo quy định của pháp luật.Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0936.645.695 để được Luật sư tư vấn.

Tình huống: Tôi có thửa đất và đã sử dụng ổn định từ năm 1990 đến nay. Nay tôi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì UBND cấp xã từ chối giải quyết với lý do thửa đất đang có tranh chấp. Tuy nhiên, người hàng xóm chỉ gửi đơn đề nghị không cấp sổ đỏ cho tôi mà chưa khởi kiện hoặc yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai. Vậy việc người hàng xóm gửi đơn đề nghị không cấp sổ đỏ có phải là căn cứ để cơ quan nhà nước từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi hay không? Trong bài viết này, Luật Phương Bình sẽ giải thích chi tiết quy định pháp luật liên quan. Ý kiến pháp lý: Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định về Đất có tranh chấp, như sau: “16. Đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.” Theo quy định trên, đất có tranh chấp là thửa đất đang trong quá trình cơ quan có thẩm quyền giải quyết Căn cứ quy định tại khoản 1, 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau: “1. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;b) Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.” (Hình ảnh minh họa) Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2, Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung bởi khoản 3, Điều 7 Nghị định 226/2025/NĐ-CP) thì chỉ khi nhận được văn bản của những cơ quan sau thì mới được phép từ chối cấp sổ đỏ và trả hồ sơ cho người dân, cụ thể như sau:2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ, cơ quan giải quyết thủ tục không tiếp nhận hồ sơ hoặc dừng giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký, trừ trường hợp đăng ký đất đai lần đầu mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trong các trường hợp sau:a) Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ hoặc hồ sơ không đầy đủ thành phần hoặc không đảm bảo tính thống nhất nội dung thông tin giữa các giấy tờ hoặc kê khai nội dung không đầy đủ thông tin theo quy định;b) Nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc cơ quan, người có thẩm quyền tố tụng yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật;c) Nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án;d) Nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc của Ủy ban nhân dân cấp huyện lập trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 hoặc của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đã thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;đ) Nhận được văn bản của Tòa án nhân dân có thẩm quyền về việc đã thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;e) Nhận được văn bản của Trọng tài Thương mại Việt Nam về việc thụ lý đơn giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, tài sản gắn liền với đất;g) Nhận được văn bản yêu cầu dừng thực hiện thủ tục hành chính về đất đai để áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền;h) Trường hợp đăng ký biến động đất đai do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp và đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nhưng hồ sơ đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không có văn bản của bên nhận thế chấp về việc đồng ý cho bên thế chấp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do bên nhận thế chấp hoặc người có thẩm quyền theo quy định của pháp luật thực hiện để xử lý tài sản thế chấp;i) Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án khác có sử dụng đất hoặc công trình xây dựng thuộc các dự án này tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai mà chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp là tài sản đã chuyển nhượng, đã bán, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên mua tài sản có thỏa thuận về việc tiếp tục dùng tài sản này làm tài sản thế chấp và thực hiện đăng ký thay đổi bên bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.Như vậy, đất có tranh chấp là thửa đất đang được giải quyết tranh chấp tại UBND có thẩm, nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc cơ quan, người có thẩm quyền tố tụng, nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; Nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc của Ủy ban nhân dân cấp huyện lập trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 hoặc của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; ) Nhận được văn bản của Tòa án nhân dân có thẩm quyền; Nhận được văn bản của Trọng tài Thương mại Việt Nam; Nhận được văn bản yêu cầu dừng thực hiện thủ tục hành chính về đất đai để áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền. Đối chiếu với tình huống, việc hàng xóm có đơn đề nghị không được cấp sổ đỏ, Ủy ban Nhân dân căn cứ vào đơn đề nghị trên đã từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không có căn cứ. Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0936.645.695 để được tư vấn.     

  Trong thực tế, nhiều cha mẹ khi có điều kiện thường muốn mua nhà để con đứng tên. Tuy nhiên, nếu người con chưa đủ 18 tuổi thì việc đứng tên sổ đỏ có được pháp luật cho phép hay không? Trong bài viết này, Luật Phương Bình sẽ giải thích chi tiết quy định pháp luật liên quan. Trước tiên cần xem xét quy định của Bộ luật Dân sự liên quan đến người thành niên và người chưa thành niên, cụ thể: "Điều 20. Người thành niên 1. Người thành niên là người từ đủ mười tám tuổi trở lên. 2. Người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại các điều 22, 23 và 24 của Bộ luật này. Điều 21. Người chưa thành niên 1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi. 2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện. 3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi. 4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý." Theo đó: - Người từ đủ 18 tuổi trở lên là người thành niên, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, được tự mình xác lập, thực hiện và quyết định đối với các giao dịch dân sự, bao gồm cả việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất và đứng tên sổ đỏ.  - Đối với người chưa thành niên, việc tham gia giao dịch dân sự bị hạn chế, cụ thể: -> Dưới 6 tuổi: mọi giao dịch do cha mẹ hoặc người giám hộ xác lập và thực hiện thay.  -> Từ đủ 6 đến dưới 15 tuổi: khi tham gia giao dịch phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ các nhu cầu sinh hoạt thông thường.  -> Từ đủ 15 đến dưới 18 tuổi: có thể tự mình xác lập giao dịch dân sự, nhưng đối với giao dịch liên quan đến bất động sản hoặc tài sản phải đăng ký thì vẫn phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Như vậy, có thể thấy người chưa thành niên vẫn có quyền sở hữu tài sản. Tuy nhiên, việc xác lập và thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản của họ, đặc biệt là bất động sản, phải thông qua hoặc được sự đồng ý của cha mẹ hoặc người giám hộ. Bên cạnh đó, về nguyên tắc, pháp luật không cấm người chưa thành niên đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ). Căn cứ khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai 2024: "Điều 134. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mẫu thống nhất trong cả nước." Do đó, con chưa thành niên vẫn có thể đứng tên sổ đỏ nếu tài sản đó được xác lập hợp pháp cho con. Ví dụ: cha mẹ mua nhà nhưng xác định người nhận chuyển nhượng hoặc được tặng cho là con,... Tuy nhiên, do con chưa thành niên chưa có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, nên mọi thủ tục liên quan đến việc mua bán, tặng cho, đăng ký sang tên đều phải do người đại diện theo pháp luật thực hiện hoặc đồng ý. Trên thực tế, khi làm thủ tục cấp sổ đỏ đứng tên người chưa thành niên, cơ quan đăng ký đất đai sẽ yêu cầu thông tin về người đại diện theo pháp luật để ghi nhận việc quản lý, thực hiện quyền liên quan đến tài sản đó. Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0936.645.695 để được Luật sư tư vấn.

Tôi có một mảnh đất rộng 400m2 với giá trị 10 tỷ đồng. Hiện tại, tôi muốn dùng sổ đỏ của mảnh đất này để góp vốn thành lập công ty cổ phần. Vậy, xin hỏi tôi muốn dùng sổ đỏ để góp vốn thành lập công ty cổ phần có được không? Trong bài viết này, Luật Phương Bình sẽ giải thích chi tiết quy định pháp luật liên quan. Căn cứ Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định: “Điều 34. Tài sản góp vốn 1. Tài sản góp vốn là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam. 2. Chỉ cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản quy định tại khoản 1 Điều này mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn theo quy định của pháp luật.” Theo quy định trên, quyền sử dụng đất là một trong những tài sản góp vốn. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng chỉ có cá nhân, tố chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với quyền sử dụng đất mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn theo quy định của pháp luật. Điều kiện để góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Luật đất đai năm 2024 được quy định như sau:  Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; d) Trong thời hạn sử dụng đất; đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2024 ông được sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để góp vốn thành lập công ty nhưng phải đảm bảo về chủ sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản là mảnh đất trên. Ngoài ra còn đảm bảo về các quy định điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất.  Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0936.645.695 để được Luật sư tư vấn.

Theo nguyên tắc tố tụng, những quan hệ pháp luật đã được giải quyết bằng bản án có hiệu lực pháp luật thì Tòa án phải trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện. Tuy nhiên, trong thực tế có trường hợp quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu tài sản đã được Tòa án công nhận bằng bản án có hiệu lực pháp luật, nhưng bên phải thực hiện nghĩa vụ không trả lại tài sản cho đương sự. Nếu trong trường hợp thời hiệu thi hành án đã hết, đương sự khởi kiện thì Tòa án có được trả lại đơn khởi kiện hay không? Án lệ số 50/2021/AL của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao là ví dụ điển hình. Trong bài viết này, Luật Phương Bình gửi đến bạn đọc nội dung Án lệ 50/2021/AL của Hội đồng Thẩm phán TAND: Nguồn án lệ: Quyết định giám đốc thẩm số 481/2012/DS-GĐT ngày 25-9-2012 của Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” tại tỉnh Thừa Thiên Huế giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Văn N với bị đơn là bà Nguyễn Thị T. Tóm tắt vụ án: *Theo đơn khởi kiện ngày 04/01/2005, nguyên đơn ông Nguyễn Văn N trình bày: Ông N và bà Nguyễn Thị T kết hôn năm 1963, có một ngôi nhà gắn liền với thửa đất tại thôn B, xã X (nay là nhà số 04 đường H, khu vực A, phường C, thành phố Huế) với diện tích khoảng 1.490 m². Năm 1968, ông N thoát ly ra miền Bắc. Đến năm 1975, khi ông trở về địa phương thì bà T đã chung sống với người khác, nên hai bên làm thủ tục ly hôn. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 43/DSPT ngày 13/5/1977, Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên đã tuyên cho ông N và bà T ly hôn. Về tài sản, Tòa án xác định ông N được quyền sử dụng một phần đất trong khuôn viên thửa đất nêu trên. Phần đất này có ngôi mộ của cha ông N, và ranh giới được xác định cụ thể bằng bản vẽ kèm theo bản án. Sau khi bản án phúc thẩm có hiệu lực: Ông N đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ cấp dưỡng nuôi con; Cơ quan chức năng đã tiến hành đo đạc, chia đất theo đúng bản vẽ của Tòa án. Đến năm 2001, khi ông N về quê để xây nhà thờ tổ tiên trên phần đất được giao thì bị bà T cản trở. Do đó, ông N khởi kiện, yêu cầu: Bà T trả lại phần đất thuộc quyền sử dụng của ông theo bản án; Khôi phục lại hiện trạng ranh giới thửa đất đúng như bản án đã xác định. *Về phía bị đơn, bà Nguyễn Thị T thừa nhận: Có kết hôn với ông N và đã ly hôn theo Bản án số 43/DSPT ngày 13/5/1977. Năm 1968, ông N ra miền Bắc; đến năm 1969, bà nhận được giấy báo tử của ông N, nên bà đã kết hôn với người khác. Từ sau khi bản án có hiệu lực, ông N không nộp đơn yêu cầu thi hành án, nên bà không đồng ý trả lại đất. Ngoài ra, bà còn cho rằng thửa đất là do cha mẹ bà để lại, không phải tài sản của ông N. *Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2006/DSST ngày 21/6/2006, Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế đã quyết định: Chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Văn N buộc bà Nguyễn Thị T trả lại quyền sử dụng đất diện tích 452,85m2 (có cạnh 37,5; 38,55; 36,14) là tài sản được xác lập theo Bản án số 43/DSPT ngày 13/5/1977 trên đó có ngôi mộ của cha ông N trong thửa đất số 42 tờ bản đồ địa chính số 28 diện tích 1.997,06m2 tại nhà số 04 đường H, khu vực A, phường C, thành phố Huế (vị trí thửa đất của ông N có bản vẽ kèm theo). Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự. Sau khi xét xử sơ thẩm, bà T kháng cáo. *Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 55/2006/DSPT ngày 11/12/2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế quyết định: Hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2006/DSST ngày 21/6/2006 của Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế về việc tranh chấp đòi tài sản quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Văn N và bị đơn là bà Nguyễn Thị T. Đình chỉ việc giải quyết vụ án. Trả lại đơn khởi kiện cho ông Nguyễn Văn N. Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn tuyên về án phí. Sau bản án phúc thẩm, ông N khiếu nại. Ngày 10/12/2009, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao ban hành Quyết định kháng nghị số 708/2009/KN-DS, với nhận xét: Quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Văn N đã được xác lập rõ tại Bản án phúc thẩm số 43/DSPT ngày 13/5/1977. Do đó, ông N có quyền khởi kiện bằng một vụ án dân sự mới để đòi lại tài sản. Việc Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng ông N không có quyền khởi kiện và trả lại đơn khởi kiện là không phù hợp. Đề nghị Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2006/DSST ngày 21/6/2006 của Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật. Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: [1] Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, có cơ sở kết luận: Ông Nguyễn Văn N và bà Nguyễn Thị T kết hôn vào năm 1963. Vợ chồng ông N, bà T có một ngôi nhà tọa lạc trên thửa đất tại thôn B, xã X (nay là nhà số 04 đường H, khu vực A, phường C, thành phố Huế) diện tích 1.490m2. Năm 1968, ông N thoát ly ra miền Bắc đến năm 1975 ông N về quê thì bà T đã có chồng khác nên ông bà xin ly hôn. [2] Tại Bản án phúc thẩm số 43 ngày 13/5/1977, Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên đã xử cho ông N, bà T ly hôn, quyết định về trách nhiệm nuôi dưỡng con và phân chia tài sản. Theo quyết định trong bản án, ông N được hưởng một phần đất trong khuôn viên thửa đất nêu trên (có sơ đồ phân chia ranh giới do Tòa án lập kèm theo bản án). Do điều kiện công tác xa nhà nên ông N vẫn để nguyên hiện trạng đất, năm 2001 ông N về quê định xây nhà thờ tổ tiên thì bà T cản trở, hai bên không thống nhất về ranh giới đất và bà T không đồng ý trả đất cho ông N. Vì vậy, ông N khởi kiện yêu cầu bà T trả lại phần đất theo Bản án phúc thẩm đã có hiệu lực pháp luật. [3] Thực tế, từ trước đến nay, bà T vẫn là người quản lý, sử dụng phần đất mà Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên đã giao cho ông N. Theo bà T thì ông N chưa có đơn yêu cầu thi hành án và Bản án phúc thẩm nêu trên chưa được thi hành, nay đã hết thời hiệu thi hành án theo quy định của pháp luật. [4] Theo quy định của pháp luật thì quyền sử dụng đất của ông N đối với đất tranh chấp đã được xác định tại Bản án phúc thẩm số 43 ngày 13/5/1977 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên. Tòa án không được giải quyết lại quan hệ ai là chủ sử dụng đất hợp pháp, nhưng kiện đòi lại tài sản lại là quan hệ pháp luật khác. Nếu còn thời hiệu thi hành án thì ông N có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án cưỡng chế thực hiện giao đất theo Bản án số 43 ngày 13/5/1977 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên. Tuy nhiên, nay đã hết thời hiệu yêu cầu thi hành án thì ông N có quyền khởi kiện đòi lại tài sản bằng vụ án dân sự mới. Trong trường hợp này, nếu không có căn cứ xác định ông N đã từ bỏ quyền tài sản thì phải chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông N. [5] Tòa án cấp phúc thẩm xác định ông N không có quyền khởi kiện, trả lại đơn khởi kiện cho ông N là không có căn cứ. Mặt khác, Tòa án các cấp cũng chưa xác minh, xem xét việc quản lý, sử dụng đất, việc kê khai và nộp thuế; ý kiến của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của Nhà nước công nhận hay không công nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với phần đất này. [6] Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của ông N buộc bà T trả lại quyền sử dụng diện tích 452,85m2 là tài sản được xác lập theo Bản án số 43/DSPT ngày 13/5/1977 trên có ngôi mộ của cha ông N nhưng không tính công sức giữ gìn, tu bổ bảo quản đất cho bà T cũng như khoản tiền bà T nộp thuế đất là không đúng. Tòa án cấp phúc thẩm hủy toàn bộ bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Huế đình chỉ giải quyết vụ án; trả lại đơn khởi kiện cho ông N là không đúng quy định của pháp luật. [7] Vì vậy, kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao là có căn cứ chấp nhận. [8] Bởi các lẽ trên, căn cứ vào khoản 2 Điều 291, khoản 3 Điều 297, Điều 299 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2011). QUYẾT ĐỊNH: - Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 55/2006/DSPT ngày 11/12/2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế và hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2006/DSST ngày 21/6/2006 của Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Văn N với bị đơn là bà Nguyễn Thị T. - Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật. Nội dung án lệ: “[4] Theo quy định của pháp luật thì quyền sử dụng đất của ông N đối với đất tranh chấp đã được xác định tại Bản án phúc thẩm số 43 ngày 13/5/1977 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên. Tòa án không được giải quyết lại quan hệ ai là chủ sử dụng đất hợp pháp, nhưng kiện đòi lại tài sản lại là quan hệ pháp luật khác. Nếu còn thời hiệu thi hành án thì ông N có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án cưỡng chế thực hiện giao đất theo Bản án số 43 ngày 13/5/1977 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên. Tuy nhiên, nay đã hết thời hiệu yêu cầu thi hành án thì ông N có quyền khởi kiện đòi lại tài sản bằng vụ án dân sự mới. Trong trường hợp này, nếu không có căn cứ xác định ông N đã từ bỏ quyền tài sản thì phải chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông N.” Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0927.625.666 để được Luật sư tư vấn.

Trong giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất (như đòi lại tài sản, tranh chấp về thừa kế,…), có nhiều trường hợp bị đơn không phải là chủ sử dụng đất nhưng có thời gian dài quản lý, sử dụng đất, có công sức duy trì, tôn tạo đất thì công sức của họ được xem xét, đánh giá như thế nào? Án lệ số 02/2016/AL của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao là một ví dụ điển hình, qua đó xác định nguyên tắc ghi nhận công sức của người đứng tên giùm và trực tiếp quản lý, sử dụng đất khi phát sinh tranh chấp về giá trị tài sản. Trong bài viết này, Luật Phương Bình xin phân tích nội dung án lệ như sau: Nguồn án lệ: Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 08-7-2010 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” tại tỉnh Sóc Trăng giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn là ông Nguyễn Văn Tám; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Yêm. Tóm tắt vụ án - Tại đơn khởi kiện đề ngày 24-01-2005, tờ khai ngày 07-02-2005 và quá trình giải quyết vụ án bà Nguyễn Thị Thảnh là nguyên đơn trình bày: Bà Thảnh là Việt kiều đang định cư tại Hà Lan, trong thời gian về Việt Nam thăm thân nhân có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngày 10-8-1993, bà trực tiếp thỏa thuận và nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Hêng Tính, bà Lý Thị Sà Quênh diện tích 7.595,7m² đất ruộng tại Phường 7, thị xã Sóc Trăng với giá 21,99 chỉ vàng. Bà là người trực tiếp giao dịch và thanh toán toàn bộ số vàng cho bên chuyển nhượng. Do bà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, không đủ điều kiện đứng tên quyền sử dụng đất nên bà nhờ em ruột là ông Nguyễn Văn Tám đứng tên giùm trong giấy tờ chuyển nhượng. Mục đích của bà là giao đất cho ông Tám và bà Nguyễn Thị Chính Em canh tác để nuôi cha mẹ. Bà Thảnh xuất trình “Tờ sang nhượng đất ruộng” lập ngày 10-8-1993 có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã An Hiệp. Sau khi nhận chuyển nhượng, vợ chồng ông Tám là người trực tiếp canh tác trên diện tích đất này. Đến năm 2004, ông Tám tự ý chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất nêu trên cho Công ty TNHH Minh Châu với giá 1.260.000.000 đồng mà không có sự đồng ý của bà Thảnh. Do đó, bà yêu cầu ông Tám hoàn trả lại toàn bộ số tiền thu được từ việc chuyển nhượng đất. - Ông Nguyễn Văn Tám là bị đơn trình bày: Diện tích 7.595,7m2 đất mà bà Thảnh tranh chấp là đất do vợ chồng ông là người bỏ tiền, vàng ra sang nhượng lại của vợ chồng ông Hêng Tính, ông là người đứng tên trong “Tờ sang nhượng đất ruộng” lập ngày 10-8-1993. Tờ sang nhượng này không có xác nhận của chính quyền địa phương. Nhưng sau đó, ông và vợ chồng ông Hêng Tính còn ký bản hợp đồng và đơn xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng ngày 11-8-1993, các văn bản này có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã An Hiệp và của Ủy ban nhân dân huyện Mỹ Tú đồng ý cho chuyển nhượng. Sau khi chuyển nhượng ông đã đăng ký, kê khai được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 28-5-1994. Vì vậy, việc ông chuyển nhượng đất cho Công ty TNHH Minh Châu vào năm 2004 là đúng pháp luật. Ông cũng cho rằng “Tờ sang nhượng đất ruộng” lập ngày 10-8-1993, có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã An Hiệp do bà Thảnh xuất trình là giả vì theo Bản kết luận giám định số 2784/C21 (P7) ngày 25-10-2005 của Viện Khoa học Hình sự Tổng cục cảnh sát thì không phải chữ ký của ông trong tờ sang nhượng đất ruộng do bà Thảnh xuất trình. Vì vậy, ông không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của bà Thảnh. - Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án vợ chồng ông Tám có nhiều lời khai mâu thuẫn về số tiền, vàng đã trả cho ông Hêng Tính và không chứng minh được nguồn gốc số tiền, vàng mà ông cho rằng mình đã bỏ ra Trong khi đó vợ chồng ông Tính, bà Quênh khẳng định chỉ thỏa thuận chuyển nhượng đất và nhận vàng của bà Thảnh; còn việc viết giấy chuyển nhượng đất đứng tên ông Tám là theo yêu cầu của bà Thảnh, vì bà Thảnh đang định cư ở nước ngoài. - Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006, Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng quyết định: Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Thảnh về việc đòi lại tiền chuyển nhượng đất, công nhận bà Thảnh, ông Tám mỗi người có quyền sở hữu 1/2 số tiền trên (bao gồm 21,99 chỉ vàng tương đương khoảng 27.047.700 đồng cùng với số tiền nhận chuyển nhượng là 1.232.266.860 đồng) buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn Támphải có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Thảnh 630.000.000 đồng. Ngày 10-5-2006, ông Nguyễn Văn Tám kháng cáo cho rằng bà Thảnh không phải là người có quyền sử dụng phần đất mà ông đã chuyển nhượng cho Công ty trách nhiệm hữu hạn Minh Châu nhưng Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông thanh toán cho bà Thảnh 630.000.000 đồng là không đúng. Ngày 12-5-2006, ông Nguyễn Hữu Phòng (đại diện cho bà Thảnh) kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử buộc ông Tám trả lại toàn bộ số tiền mà ông Tám đã chuyển nhượng đất là 1.260.000.000 đồng cho bà Thảnh. - Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 334/2006/DS-PT ngày 25-8-2006, Toà Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: bác yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn, sửa Bản án sơ thẩm như sau: chấp nhận một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị Thảnh về việc đòi lại tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, buộc ông Nguyễn Văn Tám có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Thảnh số tiền 27.047.700 đồng tương đương 21,99 chỉ vàng 24k, còn 1.232.266.860 đồng sau khi trừ đi khoản tiền bà Nguyễn Thị Thảnh số tiền 27.047.700 đồng tương đương 21,99 chỉ vàng 24k đã bỏ ra nhận chuyển nhượng bị buộc sung công quỹ Nhà nước. Sau xét xử phúc thẩm, ông Nguyễn Văn Tám khiếu nại Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. Ngày 21-8-2009, Chánh án TAND tối cao ban hành Quyết định kháng nghị số 449/2009/KN-DS kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm số 334/2006/DS-PT ngày 25-8-2006 của Toà Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm, hủy Bản án phúc thẩm nêu trên và huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật, với nhận định: “Bà Nguyễn Thị Thảnh khởi kiện đòi lại tài sản đối với ông Nguyễn Văn Tám và cho rằng do bà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên bà có nhờ ông Tám (em của bà) đứng tên nhận chuyển nhượng đất của vợ chồng ông Hêng Tính giùm cho bà nhưng sau đó ông Tám đã chuyển nhượng đất của bà cho người khác. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định ông Tám chỉ đứng tên nhận chuyển nhượng đất của vợ chồng ông Hêng Tính giùm cho bà Thảnh là có căn cứ. Do bà Thảnh là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nên bà Thảnh không được giao đất mà chỉ được trả lại phần giá trị đầu tư tiền chuyển nhượng đất. Đối với chênh lệch giá trị đất, thời điểm xét xử sơ thẩm và xét xử phúc thẩm là thời điểm thi hành Bộ luật Dân sự năm 2005, không có quy định buộc phải tịch thu sung công quỹ nên khoản chênh lệch này bà Thảnh và ông Tám cùng được hưởng. Tòa án cấp sơ thẩm không buộc ông Tám nộp số tiền chênh lệch giá trị đất để sung công là có căn cứ nhưng không buộc ông Tám trả cho bà Thảnh giá trị đầu tư ban đầu là không đúng. Tòa án cấp phúc thẩm không đưa ra được căn cứ pháp luật nhưng đã buộc ông Tám nộp toàn bộ số tiền chênh lệch (1.232.226.860 đồng) để sung công quỹ Nhà nước là không đúng quy định của pháp luật”. Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao huỷ Bản án phúc thẩm nêu trên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật. - Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhận định: Bà Nguyễn Thị Thảnh khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Văn Tám trả lại cho bà 1.260.000.000 đồng vì cho rằng bà là người trực tiếp giao dịch, trả tiền nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Hêng Tính 7.595,7m2 đất, nhưng vì bà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên nhờ ông Tám (em của bà) đứng tên, nhưng không được bà đồng ý ông Tám đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất cho Công ty TNHH Minh Châu để nhận 1.260.000.000 đồng. Ông Tám cho rằng ông là người thỏa thuận chuyển nhượng đất và trả tiền cho ông Hêng Tính, nên giấy tờ chuyển nhượng đất ông đứng tên. Sau khi nhận chuyển nhượng ông trực tiếp quản lý, sử dụng, đăng ký kê khai, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khi ông chuyển nhượng cho Công ty TNHH Minh Châu được chính quyền cho phép, nên ông không chấp nhận yêu cầu của bà Thảnh. Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án vợ chồng ông Tám có nhiều lời khai mâu thuẫn về số tiền, vàng đã trả cho ông Hêng Tính và ông cũng không chứng minh được nguồn gốc nguồn tiền, vàng mà ông cho rằng đã trả cho ông Tính. Trong khi đó vợ chồng ông Tính, bà Quênh khẳng định chỉ thỏa thuận chuyển nhượng đất và nhận vàng của bà Thảnh còn việc viết giấy chuyển nhượng đất đứng tên ông Tám là theo yêu cầu của bà Thảnh, vì bà Thảnh đang định cư ở nước ngoài. Theo lời khai của cụ Thái Thị Ba, ông Nguyễn Phước Hoàng, bà Nguyễn Thị Chính Em (là mẹ và anh chị em ruột của bà Thảnh, ông Tám) thì bà Thảnh giao dịch, trả tiền chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông Tính, còn ông Tám chỉ là người đứng tên giùm. Tổng hợp các chứng cứ nêu trên Có đủ căn cứ xác định bà Thảnh là người bỏ toàn bộ số tiền là 21,99 chỉ vàng để nhận chuyển nhượng diện tích trên, còn ông Tám chỉ là người đứng tên giùm; tuy nhiên, sau khi nhận chuyển nhượng, ông Tám quản lý, sử dụng và chuyển nhượng đất, nên có công sức làm tăng giá trị đất. Do đó, khoản chênh lệch giá trị đất (sau khi trừ tiền gốc 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) phải được xem là lợi nhuận chung, cần chia theo công sức  (Trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia) Tòa án cấp sơ thẩm công nhận bà Thảnh, ông Tám mỗi người có quyền sở hữu 1/2 số tiền trên nhưng không trích trả cho bà Thảnh số tiền tương ứng với 21,99 chỉ vàng là không đúng. Tòa án cấp phúc thẩm chỉ công nhận bà Thảnh có quyền sở hữu số tiền tương ứng với 21,99 chỉ vàng, còn lợi nhuận là số tiền còn lại tịch thu sung công quỹ nhà nước là không đúng với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, không đảm bảo quyền lợi của các đương sự. Ngoài ra, bà Thảnh khởi kiện yêu cầu ông Tám trả cho bà 1.260.000.000 đồng là số tiền ông Tám chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng 7.595,7m2 đất, mà không tranh chấp quyền sử dụng đất, còn ông Tám cho rằng số tiền trên là của ông. Như vậy, các đương sự tranh chấp quyền sở hữu tài sản là số tiền nêu trên. Nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm lại xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp đòi lại tài sản” là không chính xác. Bởi các lẽ trên, căn cứ khoản 3 Điều 297 và Điều 299 Bộ luật Tố tụng dân sự; QUYẾT ĐỊNH 1- Huỷ Bản án dân sự phúc thẩm số 334/2006/DSPT ngày 25-8-2006 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh và Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng về vụ án tranh chấp đòi lại tài sản giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn là ông Nguyễn Văn Tám; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Yêm. 2- Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng để xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.   Nội dung án lệ “Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất (tương đương Khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ông Tám có công sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và đảm bảo quyền lợi của các đương sự (Trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia).” Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0927.625.666 để được Luật sư tư vấn.