Mượn sổ đỏ của người thân để vay tiền: Người vay không trả nợ, chủ đất có mất đất?

“Đổi sổ đỏ sang sổ hồng” là cách gọi phổ biến của người dân đối với việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khi thực hiện thủ tục này, người dân có thể phải nộp một số khoản phí, lệ phí theo quy định của từng địa phương.Vậy đổi sổ đỏ sang sổ hồng phải nộp những khoản nào? Hải Phòng hiện quy định mức thu cụ thể ra sao? 1. Đổi sổ đỏ sang sổ hồng có thể phải nộp những khoản phí nào? - Chi phí khi cấp đổi Giấy chứng nhận có thể gồm: + Lệ phí cấp đổi Giấy chứng nhận;+ Phí thẩm định hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận;+ Trường hợp hồ sơ phát sinh nhu cầu trích lục, khai thác tài liệu đất đai thì có thể phát sinh thêm khoản phí tương ứng.Mức thu cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. 2. Hải Phòng quy định chi phí đổi Giấy chứng nhận như thế nào? - Theo Nghị quyết số 34/2025/NQ-HĐND ngày 10/12/2025 của HĐND thành phố Hải Phòng, lệ phí cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ được quy định riêng đối với cá nhân.Cụ thể, đối với cá nhân, mức thu khi cấp đổi Giấy chứng nhận như sau: Nội dung  Chỉ có đất Chỉ có tài sản Đất và tài sản Lệ phí cấp đổi Giấy chứng nhận 25.000 đồng 25.000 đồng 30.000 đồng Phí thẩm định hồ sơ cấp đổi 100.000 đồng 100.000 đồng 115.000 đồng Tổng cộng 125.000 đồng 125.000 đồng 145.000 đồng Mức lệ phí cấp đổi được quy định tại Phụ lục I, còn phí thẩm định hồ sơ cấp đổi được quy định tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị quyết 34/2025/NQ-HĐND. 3. Cần lưu ý gì khi đổi sổ đỏ sang sổ hồng? - Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc cấp đổi Giấy chứng nhận được thực hiện trong những trường hợp pháp luật quy định. Do đó, người dân cần phân biệt giữa: + Cấp đổi Giấy chứng nhận: chủ yếu là thay Giấy chứng nhận đã cấp theo trường hợp thuộc diện cấp đổi;+ Cấp lại Giấy chứng nhận: áp dụng khi Giấy chứng nhận bị mất;+ Đăng ký biến động: áp dụng khi có thay đổi về người sử dụng đất, diện tích, tài sản, quyền sử dụng đất hoặc các nội dung khác theo quy định. 4. Mức thu phí, lệ phí bằng “0 đồng” khi? - Theo Nghị quyết số 23/2026/NQ-HĐND ngày 28/7/2026 của HĐND thành phố Hải Phòng, đối với thủ tục hành chính được thực hiện qua hình thức trực tuyến, mức thu bằng 0 đồng đối với:+ Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;+ Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Như vậy, nếu người dân tại Hải Phòng thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận theo hình thức trực tuyến, thì hai khoản lệ phí cấp Giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ nêu trên được áp dụng mức 0 đồng. - Trường hợp được miễn phí, lệ phí:+ Trẻ em, hộ nghèo, người cao tuổi, người khuyết tật và người có công với cách mạng.+ Tổ chức, cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất do tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng+ Hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch + Hoặc tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Như vậy, không phải trường hợp “đổi sổ đỏ sang sổ hồng” nào cũng có mức chi phí giống nhau. Người dân cần căn cứ vào từng địa phương sẽ có những quy định về các mức phí khác nhau, hình thức nộp hồ sơ và nội dung thực tế của thủ tục để xác định chính xác số tiền phải nộp. ⚠️ Lưu ý: Các quy định pháp luật thường xuyên sửa đổi vì vậy tại thời điểm quý khách hàng đọc có thể đã có sự thay đổi trong các quy định. Để biết thêm chi tiết quý khách hàng có thể truy cập vào website: https://phuongbinhlaw.vn/ hoặc liên hệ tới số điện thoại: 0936645695 để được tư vấn, đại diện cho quý khách hàng.

Đặt cọc mua nhà rồi phát hiện nhà đang thế chấp: Có lấy lại được tiền cọc? Trong thực tế giao dịch bất động sản, nhiều người mua chỉ phát hiện căn nhà mình đã đặt cọc đang được thế chấp tại ngân hàng sau khi đã giao một khoản tiền cho bên bán. Khi đó, câu hỏi thường được đặt ra là: Nhà đang thế chấp có được bán không? Người bán có vi phạm thỏa thuận đặt cọc không? Người mua có được lấy lại tiền cọc và yêu cầu phạt cọc hay không? Để xác định quyền lợi của bên mua, cần xem xét đồng thời quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về thế chấp, đặt cọc và quy định của Luật Đất đai 2024 về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 1. Thế chấp tài sản là gì? Theo khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).” Như vậy, khi một người dùng nhà, đất để thế chấp ngân hàng thì tài sản vẫn do bên thế chấp quản lý, sử dụng theo thỏa thuận nhưng đồng thời tài sản này đang được dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ. Quyền của chủ sở hữu đối với tài sản thế chấp vì vậy không hoàn toàn giống trường hợp tài sản không bị ràng buộc bởi biện pháp bảo đảm.  Đáng chú ý, khoản 5 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp: “Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.” Đồng thời, khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.” Như vậy, đối với trường hợp nhà ở đang được thế chấp tại ngân hàng, người bán không thể đơn phương coi việc mình đang đứng tên trên Giấy chứng nhận là đủ để tự do chuyển nhượng nhà cho người mua. Việc bán nhà đang thế chấp cần được thực hiện phù hợp với quyền của bên nhận thế chấp, trong đó trường hợp thông thường phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc thực hiện phương án giải chấp trước khi chuyển nhượng. 2. Nhà đang thế chấp có được bán không? Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp. Đối với tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, khoản 5 Điều 321 quy định: “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.” Quy định này có ý nghĩa quan trọng đối với trường hợp mua bán nhà đang thế chấp. Về nguyên tắc, người bán không thể chỉ căn cứ vào việc mình là chủ sở hữu để tự ý chuyển nhượng tài sản đang thế chấp mà không xem xét sự đồng ý của bên nhận thế chấp.  Trong thực tế, các bên có thể thỏa thuận phương án xử lý khoản vay, trong đó một phần tiền mua nhà được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm, sau đó thực hiện thủ tục giải chấp và tiếp tục giao dịch. Vì vậy, nhà đang thế chấp không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với việc không thể giao dịch, nhưng phương án xử lý tài sản thế chấp cần được thực hiện đúng quy định và thỏa thuận với bên nhận thế chấp. Ngoài ra, Điều 327 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây: 1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.  2. Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;  3. Tài sản thế chấp đã được xử lý;  4. Theo thỏa thuận của các bên.”  Do đó, một trong những cách xử lý phổ biến trong giao dịch mua bán nhà đang thế chấp là thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc có phương án thay thế biện pháp bảo đảm để chấm dứt tình trạng thế chấp trước khi hoàn tất việc chuyển nhượng 3. Đặt cọc mua nhà được pháp luật quy định như thế nào? Đặt cọc được quy định trực tiếp tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Như vậy tiền đặt cọc được sử dụng nhằm đảm bảo việc các bên sẽ giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất theo thoả thuận Đặc biệt khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên nhận đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”  4. Phát hiện nhà đang thế chấp sau khi đặt cọc có được lấy lại tiền không? Việc người mua phát hiện nhà đang thế chấp không tự động làm phát sinh quyền phạt đặt cọc. Cần xác định nguyên nhân khiến giao dịch không thể thực hiện hoặc bên nào là bên từ chối thực hiện cam kết. Trường hợp bên bán nhận tiền đặt cọc và cam kết sẽ thực hiện việc chuyển nhượng nhà cho người mua nhưng sau đó không thể thực hiện nghĩa vụ do tình trạng pháp lý của tài sản, đồng thời không có phương án hợp pháp để giải chấp hoặc thực hiện giao dịch thì cần xem xét trách nhiệm của bên bán. Nếu xác định bên bán là bên từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 là căn cứ để người mua yêu cầu: + Hoàn trả toàn bộ tiền cọc + Trả thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên đã có thoả thuận khác.   5. Có phải cứ nhà đang thế chấp là bên bán phải trả tiền cọc gấp đôi? Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 đặt ra hậu quả pháp lý khi bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Vì vậy, cần xác định hành vi vi phạm và nguyên nhân khiến giao dịch không được thực hiện. Nếu bên bán đã thông báo ngay từ đầu rằng nhà mình đang thế chấp, đồng thời trong hợp đồng đặt cọc hai bên đã thống nhất rõ ràng bên bán sẽ thực hiện thủ tục giải chấp trước thời điểm công chứng và ngân hàng cũng đồng ý với phương án xử lý, thì việc căn nhà đang thế chấp chưa đủ để kết luận bên bán vi phạm nghĩa vụ đặt cọc. Ngược lại, nếu bên bán che giấu việc nhà đang thế chấp, nhận tiền đặt cọc và cam kết chuyển nhượng trong khi không có khả năng thực hiện nghĩa vụ, hoặc sau đó từ chối thực hiện giao dịch, thì đây là những tình tiết quan trọng để xem xét trách nhiệm của bên bán theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Do đó khi giải quyết tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ phải xem xét hợp đồng đặt cọc, nội dung cam kết của các bên, tình trạng pháp lý của tài sản và hành vi thực tế của bên bán, bên mua. 6. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 Bên cạnh Bộ luật Dân sự, giao dịch mua bán nhà đất còn phải đáp ứng điều kiện theo Luật Đất đai 2024. Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện luật định, trong đó có điều kiện về Giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp, kê biên và thời hạn sử dụng đất: “a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; d) Trong thời hạn sử dụng đất; đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.” Như vậy, khi mua nhà đất, người mua không nên chỉ kiểm tra việc bên bán có Giấy chứng nhận hay không mà còn cần kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý của tài sản, trong đó có thông tin về việc tài sản có đang được dùng để thế chấp hay không. 7. Nếu bên bán đã biết nhà đang thế chấp nhưng không nói cho người mua  Trong trường hợp hợp đồng bên bán cam kết nhà không có tranh chấp, không thế chấp hoặc đủ điều kiện để chuyển nhượng nhưng thực tế tài sản đang được thế chấp và bên bán không thông báo cho bên mua, thì hành vi này có thể trở thành căn cứ đánh giá việc bên bán có vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng hay không. Căn cứ theo khoản 3 Điều 3 Bộ luật Dân sự quy định về nguyên tắc trong quan hệ dân sự: “Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực.”. Do đó ki ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên cần cung cấp và trao đổi trung thực những thông tin có ý nghĩa trực tiếp đối với khả năng thực hiện giao dịch. Nếu việc che giấu tình trạng thế chấp dẫn đến việc bên bán không thể thực hiện nghĩa vụ đã cam kết thì đây có thể là căn cứ để người mua yêu cầu giải quyết hậu quả vi phạm, trong đó có việc xem xét hoàn trả và phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự. 8. Nếu người mua biết nhà đang thế chấp nhưng vẫn đồng ý đặt cọc  Khi người mua đã biết căn nhà đang thế chấp trước khi đặt cọc và cả hai bên đã thống nhất phương án giải chấp trách nhiệm của mỗi bên và thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng thì người mua không thể chỉ dựa vào việc “nhà đang thế chấp” để mặc nhiên yêu cầu phạt cọc. Khi đó, cần xem xét bên bán có thực hiện đúng phương án mà hai bên đã thống nhất hay không. Nếu bên bán thực hiện đúng cam kết và giải chấp được tài sản đúng thời hạn thì giao dịch có thể tiếp tục. Ngược lại, nếu bên bán cam kết sẽ giải chấp nhưng sau đó không thực hiện được nghĩa vụ, dẫn đến việc không thể ký hợp đồng chuyển nhượng theo thời hạn đã thỏa thuận, thì cần xem xét trách nhiệm của bên bán theo chính nội dung hợp đồng đặt cọc và khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. 9. Người mua cần làm gì khi phát hiện nhà đã đặt cọc đang thế chấp? Khi phát hiện căn nhà đã đặt cọc đang thế chấp, người mua cần kiểm tra lại hợp đồng đặt cọc để xác định có điều khoản nào quy định về tình trạng pháp lý của nhà đất, nghĩa vụ giải chấp, thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng và trách nhiệm của các bên khi không thực hiện được giao dịch hay không. Tiếp theo, người mua nên yêu cầu bên bán cung cấp thông tin liên quan đến khoản vay và tài sản thế chấp, đồng thời xác minh phương án xử lý với ngân hàng nhận thế chấp. Đặc biệt, nếu tiếp tục giao dịch, các bên nên lập thỏa thuận bằng văn bản về việc sử dụng tiền mua nhà để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm, thời điểm giải chấp và thời điểm thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Việc chỉ thỏa thuận bằng lời nói có thể gây khó khăn nếu sau đó phát sinh tranh chấp. Nếu không muốn tiếp tục giao dịch, người mua nên xác định rõ lý do chấm dứt và gửi văn bản yêu cầu bên bán hoàn trả tiền cọc. Trường hợp có căn cứ xác định bên bán là bên vi phạm nghĩa vụ nhận cọc, người mua có thể yêu cầu áp dụng khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. 10. Kết luận Việc đặt cọc mua nhà rồi mới phát hiện căn nhà đang thế chấp không đồng nghĩa người mua chắc chắn mất tiền cọc, nhưng cũng không phải mọi trường hợp đều được phạt cọc gấp đôi. Căn cứ quan trọng nhất là khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.  Đối với nhà đang thế chấp, cần đồng thời xem xét Điều 317, Điều 320, Điều 321 và Điều 327 Bộ luật Dân sự 2015 để xác định quyền, nghĩa vụ của bên thế chấp và khả năng xử lý tài sản; đồng thời kiểm tra điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 45 Luật Đất đai 2024.  Vì vậy, khi mua nhà đất, người mua nên kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản trước khi giao tiền đặt cọc, đồng thời ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc trách nhiệm của bên bán về việc giải chấp, thời hạn thực hiện giao dịch và hậu quả pháp lý nếu bên bán không thể chuyển nhượng tài sản đúng cam kết.  ⚠️ Lưu ý: Các quy định pháp luật thường xuyên sửa đổi vì vậy tại thời điểm quý khách hàng đọc có thể đã có sự thay đổi trong các quy định. Để biết thêm chi tiết quý khách hàng có thể truy cập vào website: https://phuongbinhlaw.vn/ hoặc liên hệ tới số điện thoại: 0936645695 để được tư vấn, đại diện cho quý khách hàng.

1.    Dấu hiệu nhận diện và căn cứ xác định bản chất giao dịch Khi hai bên thực tế thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng lại lập và ký hợp đồng vay tiền, thì khi phát sinh tranh chấp, Tòa án sẽ không chỉ căn cứ vào tên gọi của văn bản mà còn xem xét bản chất thực sự của giao dịch.Lấy ví dụ, A và B thỏa thuận mua bán một thửa đất với giá 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, vì lý do chưa thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng hoặc vì một nguyên nhân khác, hai bên lại thống nhất lập hợp đồng vay tiền, trong đó B ký giấy vay của A số tiền 2 tỷ đồng. Khi tranh chấp xảy ra, Tòa án sẽ xem xét các dấu hiệu như: A đã giao đủ tiền theo thỏa thuận mua bán đất hay chưa; mức giá chuyển nhượng có phù hợp với giá trị thực tế của thửa đất hay không; A đã nhận đất, quản lý và sử dụng đất trên thực tế hay chưa; sau khi ký văn bản, B có tiếp tục quản lý, sử dụng hoặc cư trú trên đất hay không; giữa các bên có thỏa thuận trả lãi định kỳ hay không; đồng thời xem xét giấy nhận nợ, tin nhắn, ghi âm, chứng từ chuyển khoản và các tài liệu khác thể hiện quan hệ vay tài sản.Trường hợp có đủ căn cứ xác định văn bản vay tiền chỉ nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì giao dịch có thể được xác định là giao dịch giả tạo theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015. Khi đó, Tòa án sẽ xem xét hiệu lực của giao dịch thực tế bị che giấu và xác định hậu quả pháp lý tương ứng theo quy định pháp luật   2.    Trường hợp giao dịch được công nhận và bảo vệ quyền lợi Để chứng minh một giao dịch trên thực tế có bản chất là mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thay vì chỉ là giao dịch vay tài sản được các bên ngụy trang, cần xem xét tổng thể diễn biến giao dịch và ý chí thực sự của các bên tại thời điểm xác lập. Việc Tòa án có công nhận giao dịch hay không không chỉ phụ thuộc vào tên gọi của giấy tờ hoặc nội dung thể hiện trên hợp đồng, mà còn được đánh giá dựa trên nhiều yếu tố như: thời điểm giao dịch được xác lập; mức độ thực hiện nghĩa vụ của các bên; việc giao tiền, giao đất và quản lý, sử dụng đất trên thực tế; điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm giao dịch; giao dịch có vi phạm điều cấm của pháp luật hay không; cũng như khả năng áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự về công nhận giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.Trên cơ sở đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ đánh giá bản chất thực sự của giao dịch, mức độ thiện chí và thực hiện cam kết của các bên, đồng thời đối chiếu với các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự để xác định giao dịch có đủ căn cứ được công nhận hay phải tuyên vô hiệu. Vì vậy, không thể chỉ dựa vào một tình tiết riêng lẻ, chẳng hạn việc đã giao tiền hoặc có giấy viết tay, để mặc nhiên kết luận giao dịch mua bán đất được pháp luật bảo vệ. 3.    Trường hợp giao dịch bị tuyên vô hiệu và hậu quả pháp lý Ngược lại, nếu bên yêu cầu công nhận giao dịch không cung cấp được đầy đủ tài liệu, chứng cứ chứng minh giao dịch thực chất là mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc giao dịch không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực theo quy định pháp luật, Tòa án có thể không công nhận giao dịch. Khi đó, tùy thuộc vào bản chất và nội dung thỏa thuận thực tế, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu, kéo theo hệ quả các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự. Trường hợp phát sinh thiệt hại, lỗi của các bên và các vấn đề liên quan sẽ tiếp tục được xem xét để xác định trách nhiệm hoàn trả, bồi thường theo quy định pháp luật. ⚠️ Lưu ý: Các quy định pháp luật thường xuyên sửa đổi vì vậy tại thời điểm quý khách hàng đọc có thể đã có sự thay đổi trong các quy định. Để biết thêm chi tiết quý khách hàng có thể truy cập vào website: https://phuongbinhlaw.vn/ hoặc liên hệ tới số điện thoại: 0936645695 để được tư vấn, đại diện cho quý khách hàng.

1. Đất đồng sở hữu là gì? Đất đồng sở hữu là thửa đất có từ hai cá nhân hoặc tổ chức trở lên cùng có chung quyền sử dụng đất. Khi đủ điều kiện, Nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng người. Trường hợp các thành viên có yêu cầu thì sẽ cấp chung 01 Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện giữ.Theo quy định tại Điều 209 và Điều 210 Bộ luật Dân sự năm 2015, sở hữu chung được phân thành hai hình thức: sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.Thứ nhất, sở hữu chung theo phần. Đây là trường hợp quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định tương ứng với một phần quyền trong tài sản chung. Mỗi người có quyền, nghĩa vụ đối với phần quyền của mình, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.Thứ hai, sở hữu chung hợp nhất. Là hình thức sở hữu chung mà phần quyền sở hữu của từng chủ sở hữu không được xác định cụ thể đối với tài sản chung. Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia. Trong trường hợp này, các chủ sở hữu cùng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản chung, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định riêng. Đối với trường hợp đất do nhiều người cùng đứng tên hoặc cùng có quyền sử dụng, việc quản lý, khai thác và định đoạt tài sản có thể được thực hiện theo thỏa thuận giữa các đồng sở hữu. Tuy nhiên, việc phân chia phần quyền sử dụng đất cần căn cứ vào hình thức sở hữu, thỏa thuận của các bên và điều kiện pháp luật về đất đai, chứ không mặc nhiên được chia theo ý chí riêng của từng người. 2. Ai là người được hưởng phần đất? •    Về sở hữu chung theo phần: Tỷ lệ phần quyền của từng chủ sở hữu được xác định rõ ràng đối với tài sản chung. Do đó, mỗi chủ sở hữu có toàn quyền định đoạt đối với phần quyền sở hữu của mình, bao gồm việc để lại thừa kế theo di chúc hoặc chia thừa kế theo pháp luật. Ví dụ: Anh A và anh Bcùng góp tiền mua chung một thửa đất. Trong hồ sơ và Giấy chứng nhận xác định rõ tỷ lệ phần quyền: anh A nắm 60% và anh B nắm 40% quyền sử dụng đất. Anh A qua đời. Phần 60% quyền sử dụng đất của anh A là di sản thừa kế riêng của anh A. Anh A có quyền lập di chúc để lại 60% này cho con mình mà không cần anh B đồng ý. Nếu không có di chúc, phần 60% này sẽ được chia theo pháp luật cho các thừa kế thuộc hàng thừa kế của anh A.•    Về sở hữu chung hợp nhất: Phần quyền sở hữu của từng người không được xác định cụ thể đối với tài sản chung. Việc định đoạt tài sản này bắt buộc phải có sự thỏa thuận, đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu chung (thể hiện qua chữ ký của toàn bộ các thành viên) hoặc theo quy định của pháp luật.Ví dụ: Dòng họ Nguyễn cùng nhau quản lý, sử dụng một thửa đất gắn liền với nhà thờ họ (từ đường) do tổ tiên để lại hoặc do các thành viên trong dòng họ đóng góp tạo lập. Đây là tài sản thuộc sở hữu chung của cộng đồng dòng họ. Do phần quyền sử dụng đất không xác định theo tỷ lệ phần trăm cho từng người, thành viên trong dòng họ không thể yêu cầu phân chia mảnh đất nhà thờ họ để lấy phần riêng. Cá nhân thành viên cũng không được phép để lại thừa kế phần đất nhà thờ họ này cho con cháu riêng của mình, vì thửa đất được giữ gìn lâu dài để phục vụ nhu cầu tâm linh, tín ngưỡng chung của cả dòng họ. 3. Đất chưa tách thửa hoặc có người tự ý định đoạt thì xử lý ra sao? Chia thừa kế khi đất chưa đủ điều kiện tách thửa. Khi mảnh đất di sản thừa kế không đáp ứng đủ điều kiện hoặc diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, kể cả trường hợp việc phân chia được xác định theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, cơ quan đăng ký đất đai sẽ không thực hiện thủ tục tách thửa riêng. Trong tình huống này, các đồng thừa kế có thể thỏa thuận giải quyết theo một trong các phương án pháp lý phù hợp. Phương án thứ nhất là các thừa kế cùng làm thủ tục đăng ký biến động nhận thừa kế để cùng đứng tên đồng sở hữu, khi đó Giấy chứng nhận sẽ được cấp ghi nhận quyền sử dụng đất chung của các thành viên. Phương án thứ hai là các bên thỏa thuận giao toàn bộ thửa đất cho một người nhận di sản, và người đứng tên nhận đất sẽ thanh toán lại giá trị bằng tiền tương ứng với phần di sản được hưởng cho các đồng thừa kế còn lại theo quy định dân sự. Phương án thứ ba là các đồng thừa kế thống nhất cùng chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho bên thứ ba rồi phân chia số tiền thu được theo tỷ lệ suất thừa kế. Cuối cùng, nếu người nhận thừa kế đã sở hữu sẵn một thửa đất nằm liền kề, họ có thể xin tách thửa đồng thời với việc hợp thửa vào mảnh đất liền kề đó.Một đồng sở hữu tự ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất. Quy định về định đoạt đất đồng sở hữu nhóm người có chung quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên phải cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền bằng văn bản cho người đại diện để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng. Hậu quả của việc tự ý chuyển nhượng nếu một cá nhân tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ thửa đất (hoặc phần quyền sử dụng đất của người khác) mà không có sự đồng ý hay chữ ký ủy quyền của các đồng sở hữu còn lại, hợp đồng chuyển nhượng này đã vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịchDo vi phạm điều kiện có hiệu lực, hợp đồng chuyển nhượng trái pháp luật này sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu, từ đó khôi phục lại tình trạng ban đầu và không làm dịch chuyển quyền sử dụng đất. Nhờ vậy, khối di sản thừa kế vẫn được bảo toàn trọn vẹn và người thừa kế hợp pháp hoàn toàn có quyền hưởng phần di sản của mình theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật ⚠️ Lưu ý: Các quy định pháp luật thường xuyên sửa đổi vì vậy tại thời điểm quý khách hàng đọc có thể đã có sự thay đổi trong các quy định. Để biết thêm chi tiết quý khách hàng có thể truy cập vào website: https://phuongbinhlaw.vn/ hoặc liên hệ tới số điện thoại: 0936645695 để được tư vấn, đại diện cho quý khách hàng.

Chị Duyên hỏi: Tôi muốn làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thửa đất của tôi giáp với đất của hàng xóm mà hàng xóm không đồng ý ký giáp ranh thì có được cấp sổ không?  Trả lời: Theo điểm c khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định trường hợp người sử dụng đất liền kề có mặt nhưng không tham gia xác định ranh giới, hoặc không ký xác nhận, mà ranh giới thửa đất không có tranh chấp thì đơn vị đo đạc vẫn có thể thực hiện việc xác định ranh giới và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất. Cụ thể: + Bản mô tả ranh giới, mốc giới sẽ được chuyển cho UBND cấp xã để thông báo, niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm phù hợp tại nơi có đất.+ Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, niêm yết mà người sử dụng đất liền kề không có mặt để ký xác nhận + HOẶC sau 10 ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới mà vẫn không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc tranh chấp ranh giới=> THÌ đơn vị đo đạc phối hợp với UBND cấp xã lập biên bản, ghi rõ tình trạng vắng mặt hoặc lý do không ký xác nhận. Khi đó, ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả ranh giới, mốc giới đã lập để thực hiện đo đạc chi tiết. Như vậy, hàng xóm không ký có làm được sổ đỏ không? Có thể có hoặc không. Cụ thể:+ Hàng xóm không ký nhưng không tranh chấp, khiếu nại bằng văn bản: Có thể tiếp tục thực hiện thủ tục xác định ranh giới, đo đạc và cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật khác. + Hàng xóm không ký vì cho rằng đang có tranh chấp về ranh giới, có đơn tranh chấp, khiếu nại bằng văn bản: thì sẽ phải chuyển sang quy trình giải quyết tranh chấp mà không thể tiếp tục thực hiện thủ tục xác định ranh giới, đo đạc và cấp Giấy chứng nhận. Kết luận: Do đó, nếu hàng xóm chỉ đơn thuần không đồng ý ký giáp ranh và không có tranh chấp về ranh giới, người sử dụng đất không nhất thiết phải có chữ ký của hàng xóm mới được làm sổ đỏ, sổ hồng. ⚠️ Lưu ý: Các quy định pháp luật thường xuyên sửa đổi vì vậy tại thời điểm quý khách hàng đọc có thể đã có sự thay đổi trong các quy định. Để biết thêm chi tiết quý khách hàng có thể truy cập vào website: https://phuongbinhlaw.vn/ hoặc liên hệ tới số điện thoại: 0936645695 để được tư vấn, đại diện cho quý khách hàng.

Ông Thắng hỏi: Tôi có một mảnh đất đứng tên tôi. Trước đây, tôi đã lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho con trai và hợp đồng đã được công chứng. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa làm thủ tục sang tên. Vậy quyền sử dụng đất này vẫn thuộc về tôi hay đã thuộc về con tôi. 1. Hợp đồng tặng cho đã công chứng có giá trị không? - Theo Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký theo quy định của pháp luật. => Như vậy, việc bố mẹ và con lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng là căn cứ pháp lý ghi nhận việc tặng cho giữa các bên. => Tuy nhiên, công chứng hợp đồng không đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất đã được chuyển sang cho người con. 2. Chưa sang tên, quyền sử dụng đất thuộc về ai? - Theo Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.” => Do đó, nếu hợp đồng tặng cho đã công chứng nhưng chưa đăng ký sang tên, thì việc chuyển quyền sử dụng đất cho người con chưa có hiệu lực.=> Người con chưa chính thức được xác lập quyền sử dụng đất do việc tặng cho, bố mẹ vẫn là người đang được ghi nhận quyền sử dụng đất cho đến khi hoàn tất thủ tục đăng ký. 3. Thời hạn đăng ký biến động sau khi tặng cho quyền sử dụng đất? - Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất người sử dụng phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động. - Mức phạt khi chậm đăng ký biến động: (Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP) +    Đối với hành vi không thực hiện nghĩa vụ đăng ký biến động theo quy định của pháp luật với các trường hợp quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính: => Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng.  ⚠️ Lưu ý: Các quy định pháp luật thường xuyên sửa đổi vì vậy tại thời điểm quý khách hàng đọc có thể đã có sự thay đổi trong các quy định. Để biết thêm chi tiết quý khách hàng có thể truy cập vào website: https://phuongbinhlaw.vn/ hoặc liên hệ tới số điện thoại: 0936645695 để được tư vấn, đại diện cho quý khách hàng.

Tình huống: Tôi có người bạn đang chấp hành án phạt tù, hiện tại bạn tôi vẫn chưa có gia đình. Trước khi phạm tội bạn tôi có thửa đất và muốn bán. Tôi có thắc mắc bạn tôi có thực hiện được các thủ tục mua bán đất đai cho người khác hay không? Trả lời: Theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Luật Thi hành án Hình sự 2025 quy định về Nguyên tắc thi hành án án hình sự: “4. Kết hợp trừng trị và giáo dục cải tạo trong việc thi hành án; áp dụng biện pháp giáo dục cải tạo phải trên cơ sở tính chất, mức độ phạm tội, độ tuổi, sức khỏe, giới tính, trình độ học vấn và các đặc điểm nhân thân khác của người chấp hành án.” Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;d) Trong thời hạn sử dụng đất;đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.Theo đó, pháp luật không cấm người đang chấp hành án phạt tù thực hiện thủ tục mua bán đất đai cho người khác nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024.Bên cạnh đó, theo điểm g khoản 1 Điều 23 Luật Thi hành án hình sự năm 2025, phạm nhân có quyền được tự mình hoặc thông qua người đại diện để thực hiện giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật. Do đó, hình phạt tù chỉ hạn chế quyền tự do thân thể, đi lại và cư trú của người bị kết án trong một thời gian nhất định, chứ không mặc nhiên tước bỏ các quyền dân sự, quyền sở hữu hoặc quyền định đoạt tài sản hợp pháp của họ. Vì vậy, nếu quyền sử dụng đất thuộc sở hữu hợp pháp của người đang chấp hành án phạt tù và thửa đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện giao dịch theo Luật Đất đai như có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp, còn thời hạn sử dụng, không bị kê biên, phong tỏa hoặc áp dụng biện pháp ngăn chặn thì người đó vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình.Tuy nhiên, do người đang chấp hành án phạt tù bị hạn chế quyền tự do và chịu sự quản lý của cơ sở giam giữ nên việc thực hiện giao dịch sẽ được tiến hành thông qua các phương thức phù hợp với quy định của pháp luật.Thứ nhất, phạm nhân có thể thực hiện công chứng trực tiếp tại trại giam. Căn cứ  điểm c khoản 2 Điều 46 Luật Công chứng năm 2024, việc công chứng  có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng nếu người yêu cầu công chứng thuộc các trường hợp “ Đang bị tạm giữ, tạm giam; đang thi hành án phạt tù; đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính;”Thứ hai, phạm nhân có thể lập hợp đồng ủy quyền được công chứng tại trại giam để ủy quyền cho người thân hoặc người được tin tưởng thay mặt mình thực hiện các thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nộp thuế và đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.Tuy nhiên, nếu phạm nhân có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại hoặc nghĩa vụ nộp tiền theo bản án của Tòa án nhưng thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì giao dịch này có thể bị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu để kê biên, xử lý tài sản theo quy định của pháp luật.Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0936.645.695 để được Luật sư tư vấn.