DỊCH VỤ LUẬT SƯ DÂN SỰ

Anh Đạt hỏi: Bố mẹ tôi mất có để lại một mảnh đất cho 7 anh chị em. Hiện nay, 6 người đều thống nhất muốn bán đất để chia tiền, nhưng người em út nhất quyết không đồng ý vì muốn giữ lại đất. Xin hỏi, 6 người còn lại có quyền tự bán mảnh đất này không? Nếu người em út không chịu ký giấy tờ thì chúng tôi phải làm thế nào? 1. Sáu người có được tự ý bán toàn bộ mảnh đất không? Theo khoản 2 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, việc định đoạt tài sản chung hợp nhất phải được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định pháp luật. => Do đó, nếu mảnh đất vẫn thuộc quyền sử dụng chung của cả 7 người thì 6 người không thể tự ý bán toàn bộ thửa đất khi người còn lại không đồng ý.Tuy nhiên, nếu quyền sử dụng đất đã được phân chia và xác định phần quyền riêng của từng người thì mỗi người có thể định đoạt phần quyền của mình theo quy định pháp luật, không được tự ý chuyển nhượng phần của người khác. 2. Cần làm gì khi một người nhất quyết không đồng ý bán đất? Thứ nhất, ưu tiên thỏa thuận với người không đồng ý bán.Các thành viên có thể trao đổi về phương án mua lại phần quyền của người không muốn bán, phân chia đất thành các phần riêng hoặc thống nhất phương án bán đất và chia tiền theo tỷ lệ được hưởng. Thứ hai, khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết nếu không thể thỏa thuận.Nếu việc thương lượng không đạt kết quả, người có quyền lợi liên quan có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án phân chia tài sản chung hoặc di sản thừa kế. Theo Điều 660 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp những người thừa kế không thống nhất được việc phân chia di sản bằng hiện vật thì di sản có thể được bán để chia giá trị. ⚠️ Lưu ý: Các quy định pháp luật thường xuyên sửa đổi vì vậy tại thời điểm quý khách hàng đọc có thể đã có sự thay đổi trong các quy định. Để biết thêm chi tiết quý khách hàng có thể truy cập vào website: https://phuongbinhlaw.vn/ hoặc liên hệ tới số điện thoại: 0936645695 để được tư vấn, đại diện cho quý khách hàng. 

Việc nhận thù lao (như 200 triệu đồng) để đứng tên hộ bất động sản (đất đai) tưởng chừng là công việc đơn giản nhưng ẩn chứa những rủi ro pháp lý rất lớn. Tùy thuộc vào bản chất dòng tiền, mục đích của người nhờ đứng tên và hành vi cụ thể, người đứng tên hộ có thể vướng vào các rủi ro Dân sự và Tội danh Hình sự 1. Giao dịch đứng tên hộ có được nhà nước thừa nhận không? Mục đích của người nhờ đứng tên là gì? Theo quy định của pháp luật đất đai, người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) là chủ thể được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Điều 28 Luật Đất đai 2024 đã xác định cụ thể các đối tượng được phép nhận quyền sử dụng đất bao gồm cá nhân, tổ chức kinh tế và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (với điều kiện được phép nhập cảnh vào Việt Nam). Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện hành hoàn toàn không có quy định nào đề cập hay ghi nhận việc “đứng tên hộ”. Về mặt quyền hạn pháp lý, Điều 26 và Điều 27 Luật Đất đai 2024 trao cho người sử dụng đất đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản đất đai của mình. Trong công tác quản lý thực tế, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ căn cứ duy nhất vào thông tin đăng ký trên Giấy chứng nhận để xác định chủ thể sử dụng đất. Về rủi ro pháp lý, người có tên trên Sổ đỏ mặc nhiên được pháp luật xem là chủ thể có toàn quyền đối với thửa đất. Ngược lại, thỏa thuận nhờ người khác đứng tên hộ là giao dịch không được pháp luật thừa nhận, không được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra mâu thuẫn hay tranh chấp.Thực chất, việc thuê người đứng tên hộ đất đai là thủ đoạn không minh bạch nhằm lách luật, trốn thuế hoặc tẩu tán và che giấu tài sản bất minh:- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, do bị hạn chế quyền tiếp cận và đứng tên bất động sản tại Việt Nam, nhiều kiều bào đã gửi tiền về nhờ người thân trong nước đứng tên trên Giấy chứng nhận nhằm "lách" các rào cản pháp lý.- Cá nhân không đáp ứng điều kiện nhận chuyển nhượng phổ biến nhất là việc nhờ người dân địa phương đứng tên mua đất trồng lúa hoặc nhờ người khác mua nhà ở xã hội, nhằm hợp thức hóa các tiêu chuẩn khắt khe theo quy định như "trực tiếp sản xuất nông nghiệp" hay thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở.- Che giấu hoặc tẩu tán tài sản nhờ đứng tên hộ còn được dùng như một phương hại nhằm cất giấu tài sản bất minh, né tránh nghĩa vụ tài chính hoặc ngăn chặn việc phân chia tài sản chung của vợ chồng trong và trước thời điểm ly hôn. 2.  Rủi ro pháp lý về hình sự đối với người được nhờ đứng tên Nhận đứng tên hộ tài sản không rõ nguồn gốc khiến bạn đối mặt với nguy cơ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội rửa tiền, Tội chứa chấp tài sản do phạm tội mà có hoặc bị xác định là đồng phạm tẩu tán tài sản phạm tội.-    Tội rửa tiền (Điều 324 Bộ luật Hình sự): Đây là rủi ro hình sự lớn nhất. Nếu tiền mua đất do người nhờ đứng tên phạm tội mà có (như tham ô, lừa đảo, trốn thuế, buôn lậu...) và người đứng tên hộ biết hoặc có cơ sở để biết nguồn gốc bất hợp pháp nhưng vẫn nhận đứng tên giúp nhằm hợp thức hóa dòng tiền.-    Đồng phạm giúp sức các Tội phạm kinh tế, tham nhũng: Người đứng tên hộ có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự với vai trò đồng phạm giúp sức trong các tội danh như Tội tham ô tài sản (Điều 353), Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174), Tội trốn thuế (Điều 200) nếu tiếp tay tẩu tán, hợp thức hóa tài sản phạm tội.-    Tội chứa chấp hoặc tiêu thụ tài sản do người khác phạm tội mà có (Điều 323) hoặc Tội che giấu tội phạm (Điều 389) áp dụng nếu biết rõ tài sản do vi phạm pháp luật mà có nhưng vẫn nhận đứng tên giữ hộ, cản trở điều tra.-    Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản (Điều 175) hoặc Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174) phát sinh nếu sau khi đứng tên hộ, người này nảy sinh ý định chiếm đoạt, tự ý đem nhà đất đi bán, thế chấp, gạt nợ hoặc cố tình không trả lại cho người nhờ.-    Tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức (Điều 341) nếu trong quá trình hoàn thiện hồ sơ sang tên, cấp giấy chứng nhận có hành vi tạo lập hoặc sử dụng hợp đồng, giấy tờ giả. 3.    Rủi ro pháp lý về dân sự đối với người được nhờ đứng tênTheo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, các giao dịch nhờ đứng tên thường bị xem là giao dịch giả tạo, hình thức chuyển nhượng công khai nhằm che giấu thỏa thuận sở hữu thực tế. Nên có thể xảy ra các trường hợp: -    Khi phát sinh mâu thuẫn giữa người nhờ và người đứng tên, hoặc khi một trong hai bên chết (phát sinh thừa kế), ly hôn (phát sinh chia tài sản vợ chồng), người đứng tên hộ sẽ bị lôi kéo vào các vụ kiện tụng dân sự kéo dài.-    Vì là chủ thể đứng tên hợp pháp trên giấy tờ, người đứng tên hộ phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước về các khoản thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, hoặc bị xử phạt hành chính nếu đất bị sử dụng sai mục đích/vi phạm trật tự xây dựng.-    Nếu người đứng tên hộ vướng vào nghĩa vụ nợ nần cá nhân khác, cơ quan thi hành án hoặc ngân hàng có quyền phong tỏa, kê biên bất động sản đứng tên họ để xử lý nợ.-    Số tiền thù lao nhận được khi giao dịch bị tuyên vô hiệu hoặc bị xác định là tiền thu lợi bất chính từ hành vi vi phạm sẽ bị buộc hoàn trả hoặc tịch thu nộp ngân sách Nhà nước. ⚠️ Lưu ý: Các quy định pháp luật thường xuyên sửa đổi vì vậy tại thời điểm quý khách hàng đọc có thể đã có sự thay đổi trong các quy định. Để biết thêm chi tiết quý khách hàng có thể truy cập vào website: https://phuongbinhlaw.vn/ hoặc liên hệ tới số điện thoại: 0936645695 để được tư vấn, đại diện cho quý khách hàng.

Khi được tặng cho nhà, đất hoặc các loại bất động sản khác, nhiều người băn khoăn liệu có phải nộp thuế thu nhập cá nhân hay không. Dưới đây là các quy định của pháp luật hiện hành. 1.  Bất động sản, Hợp đồng tặng cho tài sản là gì ? - Theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm những loại tài sản sau đây:+ Đất đai;+ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;+ Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; + Tài sản khác theo quy định của pháp luật.- Theo Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015, Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận. 2.  Bất động sản được tặng cho có thuộc đối tượng chịu thuế không ? - Theo Khoản 9 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 quy định về đối tượng chịu thuế như sau: "Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm: thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng .... là bất động sản."Như vậy, người nhận tặng cho bất động sản phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định. 3. Trường hợp Bất động sản được tặng cho được miễn thuế ? - Theo Khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2025 việc nhận tặng cho bất động sản sẽ được miễn thuế nếu diễn ra giữa các đối tượng sau:+ Vợ với chồng; + Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; + Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; + Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; + Cha vợ, mẹ vợ với con rể; + Ông nội, bà nội với cháu nội; + Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; + Anh, chị, em ruột với nhau.Kết luậnViệc nhận tặng cho bất động sản nhìn chung phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, nếu việc tặng cho được thực hiện giữa các thành viên trong gia đình thuộc diện được miễn thuế theo quy định của pháp luật thì người nhận không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. ⚠️ Lưu ý: Các quy định pháp luật thường xuyên sửa đổi vì vậy tại thời điểm quý khách hàng đọc có thể đã có sự thay đổi trong các quy định. Để biết thêm chi tiết quý khách hàng có thể truy cập vào website: https://phuongbinhlaw.vn/ hoặc liên hệ tới số điện thoại: 0936645695 để được tư vấn, đại diện cho quý khách hàng.

  Trong thực tế, nhiều cha mẹ khi có điều kiện thường muốn mua nhà để con đứng tên. Tuy nhiên, nếu người con chưa đủ 18 tuổi thì việc đứng tên sổ đỏ có được pháp luật cho phép hay không? Trong bài viết này, Luật Phương Bình sẽ giải thích chi tiết quy định pháp luật liên quan. Trước tiên cần xem xét quy định của Bộ luật Dân sự liên quan đến người thành niên và người chưa thành niên, cụ thể: "Điều 20. Người thành niên 1. Người thành niên là người từ đủ mười tám tuổi trở lên. 2. Người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại các điều 22, 23 và 24 của Bộ luật này. Điều 21. Người chưa thành niên 1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi. 2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện. 3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi. 4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý." Theo đó: - Người từ đủ 18 tuổi trở lên là người thành niên, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, được tự mình xác lập, thực hiện và quyết định đối với các giao dịch dân sự, bao gồm cả việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất và đứng tên sổ đỏ.  - Đối với người chưa thành niên, việc tham gia giao dịch dân sự bị hạn chế, cụ thể: -> Dưới 6 tuổi: mọi giao dịch do cha mẹ hoặc người giám hộ xác lập và thực hiện thay.  -> Từ đủ 6 đến dưới 15 tuổi: khi tham gia giao dịch phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ các nhu cầu sinh hoạt thông thường.  -> Từ đủ 15 đến dưới 18 tuổi: có thể tự mình xác lập giao dịch dân sự, nhưng đối với giao dịch liên quan đến bất động sản hoặc tài sản phải đăng ký thì vẫn phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Như vậy, có thể thấy người chưa thành niên vẫn có quyền sở hữu tài sản. Tuy nhiên, việc xác lập và thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản của họ, đặc biệt là bất động sản, phải thông qua hoặc được sự đồng ý của cha mẹ hoặc người giám hộ. Bên cạnh đó, về nguyên tắc, pháp luật không cấm người chưa thành niên đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ). Căn cứ khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai 2024: "Điều 134. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mẫu thống nhất trong cả nước." Do đó, con chưa thành niên vẫn có thể đứng tên sổ đỏ nếu tài sản đó được xác lập hợp pháp cho con. Ví dụ: cha mẹ mua nhà nhưng xác định người nhận chuyển nhượng hoặc được tặng cho là con,... Tuy nhiên, do con chưa thành niên chưa có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, nên mọi thủ tục liên quan đến việc mua bán, tặng cho, đăng ký sang tên đều phải do người đại diện theo pháp luật thực hiện hoặc đồng ý. Trên thực tế, khi làm thủ tục cấp sổ đỏ đứng tên người chưa thành niên, cơ quan đăng ký đất đai sẽ yêu cầu thông tin về người đại diện theo pháp luật để ghi nhận việc quản lý, thực hiện quyền liên quan đến tài sản đó. Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0936.645.695 để được Luật sư tư vấn.