DỊCH VỤ LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI

Tôi có một mảnh đất rộng 400m2 với giá trị 10 tỷ đồng. Hiện tại, tôi muốn dùng sổ đỏ của mảnh đất này để góp vốn thành lập công ty cổ phần. Vậy, xin hỏi tôi muốn dùng sổ đỏ để góp vốn thành lập công ty cổ phần có được không? Trong bài viết này, Luật Phương Bình sẽ giải thích chi tiết quy định pháp luật liên quan. Căn cứ Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định: “Điều 34. Tài sản góp vốn 1. Tài sản góp vốn là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam. 2. Chỉ cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản quy định tại khoản 1 Điều này mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn theo quy định của pháp luật.” Theo quy định trên, quyền sử dụng đất là một trong những tài sản góp vốn. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng chỉ có cá nhân, tố chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với quyền sử dụng đất mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn theo quy định của pháp luật. Điều kiện để góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Luật đất đai năm 2024 được quy định như sau:  Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; d) Trong thời hạn sử dụng đất; đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2024 ông được sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để góp vốn thành lập công ty nhưng phải đảm bảo về chủ sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản là mảnh đất trên. Ngoài ra còn đảm bảo về các quy định điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất.  Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0936.645.695 để được Luật sư tư vấn.

Theo nguyên tắc tố tụng, những quan hệ pháp luật đã được giải quyết bằng bản án có hiệu lực pháp luật thì Tòa án phải trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện. Tuy nhiên, trong thực tế có trường hợp quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu tài sản đã được Tòa án công nhận bằng bản án có hiệu lực pháp luật, nhưng bên phải thực hiện nghĩa vụ không trả lại tài sản cho đương sự. Nếu trong trường hợp thời hiệu thi hành án đã hết, đương sự khởi kiện thì Tòa án có được trả lại đơn khởi kiện hay không? Án lệ số 50/2021/AL của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao là ví dụ điển hình. Trong bài viết này, Luật Phương Bình gửi đến bạn đọc nội dung Án lệ 50/2021/AL của Hội đồng Thẩm phán TAND: Nguồn án lệ: Quyết định giám đốc thẩm số 481/2012/DS-GĐT ngày 25-9-2012 của Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” tại tỉnh Thừa Thiên Huế giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Văn N với bị đơn là bà Nguyễn Thị T. Tóm tắt vụ án: *Theo đơn khởi kiện ngày 04/01/2005, nguyên đơn ông Nguyễn Văn N trình bày: Ông N và bà Nguyễn Thị T kết hôn năm 1963, có một ngôi nhà gắn liền với thửa đất tại thôn B, xã X (nay là nhà số 04 đường H, khu vực A, phường C, thành phố Huế) với diện tích khoảng 1.490 m². Năm 1968, ông N thoát ly ra miền Bắc. Đến năm 1975, khi ông trở về địa phương thì bà T đã chung sống với người khác, nên hai bên làm thủ tục ly hôn. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 43/DSPT ngày 13/5/1977, Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên đã tuyên cho ông N và bà T ly hôn. Về tài sản, Tòa án xác định ông N được quyền sử dụng một phần đất trong khuôn viên thửa đất nêu trên. Phần đất này có ngôi mộ của cha ông N, và ranh giới được xác định cụ thể bằng bản vẽ kèm theo bản án. Sau khi bản án phúc thẩm có hiệu lực: Ông N đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ cấp dưỡng nuôi con; Cơ quan chức năng đã tiến hành đo đạc, chia đất theo đúng bản vẽ của Tòa án. Đến năm 2001, khi ông N về quê để xây nhà thờ tổ tiên trên phần đất được giao thì bị bà T cản trở. Do đó, ông N khởi kiện, yêu cầu: Bà T trả lại phần đất thuộc quyền sử dụng của ông theo bản án; Khôi phục lại hiện trạng ranh giới thửa đất đúng như bản án đã xác định. *Về phía bị đơn, bà Nguyễn Thị T thừa nhận: Có kết hôn với ông N và đã ly hôn theo Bản án số 43/DSPT ngày 13/5/1977. Năm 1968, ông N ra miền Bắc; đến năm 1969, bà nhận được giấy báo tử của ông N, nên bà đã kết hôn với người khác. Từ sau khi bản án có hiệu lực, ông N không nộp đơn yêu cầu thi hành án, nên bà không đồng ý trả lại đất. Ngoài ra, bà còn cho rằng thửa đất là do cha mẹ bà để lại, không phải tài sản của ông N. *Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2006/DSST ngày 21/6/2006, Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế đã quyết định: Chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Văn N buộc bà Nguyễn Thị T trả lại quyền sử dụng đất diện tích 452,85m2 (có cạnh 37,5; 38,55; 36,14) là tài sản được xác lập theo Bản án số 43/DSPT ngày 13/5/1977 trên đó có ngôi mộ của cha ông N trong thửa đất số 42 tờ bản đồ địa chính số 28 diện tích 1.997,06m2 tại nhà số 04 đường H, khu vực A, phường C, thành phố Huế (vị trí thửa đất của ông N có bản vẽ kèm theo). Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự. Sau khi xét xử sơ thẩm, bà T kháng cáo. *Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 55/2006/DSPT ngày 11/12/2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế quyết định: Hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2006/DSST ngày 21/6/2006 của Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế về việc tranh chấp đòi tài sản quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Văn N và bị đơn là bà Nguyễn Thị T. Đình chỉ việc giải quyết vụ án. Trả lại đơn khởi kiện cho ông Nguyễn Văn N. Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn tuyên về án phí. Sau bản án phúc thẩm, ông N khiếu nại. Ngày 10/12/2009, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao ban hành Quyết định kháng nghị số 708/2009/KN-DS, với nhận xét: Quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Văn N đã được xác lập rõ tại Bản án phúc thẩm số 43/DSPT ngày 13/5/1977. Do đó, ông N có quyền khởi kiện bằng một vụ án dân sự mới để đòi lại tài sản. Việc Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng ông N không có quyền khởi kiện và trả lại đơn khởi kiện là không phù hợp. Đề nghị Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2006/DSST ngày 21/6/2006 của Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật. Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: [1] Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, có cơ sở kết luận: Ông Nguyễn Văn N và bà Nguyễn Thị T kết hôn vào năm 1963. Vợ chồng ông N, bà T có một ngôi nhà tọa lạc trên thửa đất tại thôn B, xã X (nay là nhà số 04 đường H, khu vực A, phường C, thành phố Huế) diện tích 1.490m2. Năm 1968, ông N thoát ly ra miền Bắc đến năm 1975 ông N về quê thì bà T đã có chồng khác nên ông bà xin ly hôn. [2] Tại Bản án phúc thẩm số 43 ngày 13/5/1977, Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên đã xử cho ông N, bà T ly hôn, quyết định về trách nhiệm nuôi dưỡng con và phân chia tài sản. Theo quyết định trong bản án, ông N được hưởng một phần đất trong khuôn viên thửa đất nêu trên (có sơ đồ phân chia ranh giới do Tòa án lập kèm theo bản án). Do điều kiện công tác xa nhà nên ông N vẫn để nguyên hiện trạng đất, năm 2001 ông N về quê định xây nhà thờ tổ tiên thì bà T cản trở, hai bên không thống nhất về ranh giới đất và bà T không đồng ý trả đất cho ông N. Vì vậy, ông N khởi kiện yêu cầu bà T trả lại phần đất theo Bản án phúc thẩm đã có hiệu lực pháp luật. [3] Thực tế, từ trước đến nay, bà T vẫn là người quản lý, sử dụng phần đất mà Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên đã giao cho ông N. Theo bà T thì ông N chưa có đơn yêu cầu thi hành án và Bản án phúc thẩm nêu trên chưa được thi hành, nay đã hết thời hiệu thi hành án theo quy định của pháp luật. [4] Theo quy định của pháp luật thì quyền sử dụng đất của ông N đối với đất tranh chấp đã được xác định tại Bản án phúc thẩm số 43 ngày 13/5/1977 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên. Tòa án không được giải quyết lại quan hệ ai là chủ sử dụng đất hợp pháp, nhưng kiện đòi lại tài sản lại là quan hệ pháp luật khác. Nếu còn thời hiệu thi hành án thì ông N có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án cưỡng chế thực hiện giao đất theo Bản án số 43 ngày 13/5/1977 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên. Tuy nhiên, nay đã hết thời hiệu yêu cầu thi hành án thì ông N có quyền khởi kiện đòi lại tài sản bằng vụ án dân sự mới. Trong trường hợp này, nếu không có căn cứ xác định ông N đã từ bỏ quyền tài sản thì phải chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông N. [5] Tòa án cấp phúc thẩm xác định ông N không có quyền khởi kiện, trả lại đơn khởi kiện cho ông N là không có căn cứ. Mặt khác, Tòa án các cấp cũng chưa xác minh, xem xét việc quản lý, sử dụng đất, việc kê khai và nộp thuế; ý kiến của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của Nhà nước công nhận hay không công nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với phần đất này. [6] Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của ông N buộc bà T trả lại quyền sử dụng diện tích 452,85m2 là tài sản được xác lập theo Bản án số 43/DSPT ngày 13/5/1977 trên có ngôi mộ của cha ông N nhưng không tính công sức giữ gìn, tu bổ bảo quản đất cho bà T cũng như khoản tiền bà T nộp thuế đất là không đúng. Tòa án cấp phúc thẩm hủy toàn bộ bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Huế đình chỉ giải quyết vụ án; trả lại đơn khởi kiện cho ông N là không đúng quy định của pháp luật. [7] Vì vậy, kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao là có căn cứ chấp nhận. [8] Bởi các lẽ trên, căn cứ vào khoản 2 Điều 291, khoản 3 Điều 297, Điều 299 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2011). QUYẾT ĐỊNH: - Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 55/2006/DSPT ngày 11/12/2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế và hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2006/DSST ngày 21/6/2006 của Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Văn N với bị đơn là bà Nguyễn Thị T. - Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật. Nội dung án lệ: “[4] Theo quy định của pháp luật thì quyền sử dụng đất của ông N đối với đất tranh chấp đã được xác định tại Bản án phúc thẩm số 43 ngày 13/5/1977 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên. Tòa án không được giải quyết lại quan hệ ai là chủ sử dụng đất hợp pháp, nhưng kiện đòi lại tài sản lại là quan hệ pháp luật khác. Nếu còn thời hiệu thi hành án thì ông N có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án cưỡng chế thực hiện giao đất theo Bản án số 43 ngày 13/5/1977 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên. Tuy nhiên, nay đã hết thời hiệu yêu cầu thi hành án thì ông N có quyền khởi kiện đòi lại tài sản bằng vụ án dân sự mới. Trong trường hợp này, nếu không có căn cứ xác định ông N đã từ bỏ quyền tài sản thì phải chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông N.” Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0927.625.666 để được Luật sư tư vấn.

Trong giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất (như đòi lại tài sản, tranh chấp về thừa kế,…), có nhiều trường hợp bị đơn không phải là chủ sử dụng đất nhưng có thời gian dài quản lý, sử dụng đất, có công sức duy trì, tôn tạo đất thì công sức của họ được xem xét, đánh giá như thế nào? Án lệ số 02/2016/AL của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao là một ví dụ điển hình, qua đó xác định nguyên tắc ghi nhận công sức của người đứng tên giùm và trực tiếp quản lý, sử dụng đất khi phát sinh tranh chấp về giá trị tài sản. Trong bài viết này, Luật Phương Bình xin phân tích nội dung án lệ như sau: Nguồn án lệ: Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 08-7-2010 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” tại tỉnh Sóc Trăng giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn là ông Nguyễn Văn Tám; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Yêm. Tóm tắt vụ án - Tại đơn khởi kiện đề ngày 24-01-2005, tờ khai ngày 07-02-2005 và quá trình giải quyết vụ án bà Nguyễn Thị Thảnh là nguyên đơn trình bày: Bà Thảnh là Việt kiều đang định cư tại Hà Lan, trong thời gian về Việt Nam thăm thân nhân có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngày 10-8-1993, bà trực tiếp thỏa thuận và nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Hêng Tính, bà Lý Thị Sà Quênh diện tích 7.595,7m² đất ruộng tại Phường 7, thị xã Sóc Trăng với giá 21,99 chỉ vàng. Bà là người trực tiếp giao dịch và thanh toán toàn bộ số vàng cho bên chuyển nhượng. Do bà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, không đủ điều kiện đứng tên quyền sử dụng đất nên bà nhờ em ruột là ông Nguyễn Văn Tám đứng tên giùm trong giấy tờ chuyển nhượng. Mục đích của bà là giao đất cho ông Tám và bà Nguyễn Thị Chính Em canh tác để nuôi cha mẹ. Bà Thảnh xuất trình “Tờ sang nhượng đất ruộng” lập ngày 10-8-1993 có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã An Hiệp. Sau khi nhận chuyển nhượng, vợ chồng ông Tám là người trực tiếp canh tác trên diện tích đất này. Đến năm 2004, ông Tám tự ý chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất nêu trên cho Công ty TNHH Minh Châu với giá 1.260.000.000 đồng mà không có sự đồng ý của bà Thảnh. Do đó, bà yêu cầu ông Tám hoàn trả lại toàn bộ số tiền thu được từ việc chuyển nhượng đất. - Ông Nguyễn Văn Tám là bị đơn trình bày: Diện tích 7.595,7m2 đất mà bà Thảnh tranh chấp là đất do vợ chồng ông là người bỏ tiền, vàng ra sang nhượng lại của vợ chồng ông Hêng Tính, ông là người đứng tên trong “Tờ sang nhượng đất ruộng” lập ngày 10-8-1993. Tờ sang nhượng này không có xác nhận của chính quyền địa phương. Nhưng sau đó, ông và vợ chồng ông Hêng Tính còn ký bản hợp đồng và đơn xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng ngày 11-8-1993, các văn bản này có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã An Hiệp và của Ủy ban nhân dân huyện Mỹ Tú đồng ý cho chuyển nhượng. Sau khi chuyển nhượng ông đã đăng ký, kê khai được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 28-5-1994. Vì vậy, việc ông chuyển nhượng đất cho Công ty TNHH Minh Châu vào năm 2004 là đúng pháp luật. Ông cũng cho rằng “Tờ sang nhượng đất ruộng” lập ngày 10-8-1993, có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã An Hiệp do bà Thảnh xuất trình là giả vì theo Bản kết luận giám định số 2784/C21 (P7) ngày 25-10-2005 của Viện Khoa học Hình sự Tổng cục cảnh sát thì không phải chữ ký của ông trong tờ sang nhượng đất ruộng do bà Thảnh xuất trình. Vì vậy, ông không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của bà Thảnh. - Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án vợ chồng ông Tám có nhiều lời khai mâu thuẫn về số tiền, vàng đã trả cho ông Hêng Tính và không chứng minh được nguồn gốc số tiền, vàng mà ông cho rằng mình đã bỏ ra Trong khi đó vợ chồng ông Tính, bà Quênh khẳng định chỉ thỏa thuận chuyển nhượng đất và nhận vàng của bà Thảnh; còn việc viết giấy chuyển nhượng đất đứng tên ông Tám là theo yêu cầu của bà Thảnh, vì bà Thảnh đang định cư ở nước ngoài. - Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006, Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng quyết định: Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Thảnh về việc đòi lại tiền chuyển nhượng đất, công nhận bà Thảnh, ông Tám mỗi người có quyền sở hữu 1/2 số tiền trên (bao gồm 21,99 chỉ vàng tương đương khoảng 27.047.700 đồng cùng với số tiền nhận chuyển nhượng là 1.232.266.860 đồng) buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn Támphải có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Thảnh 630.000.000 đồng. Ngày 10-5-2006, ông Nguyễn Văn Tám kháng cáo cho rằng bà Thảnh không phải là người có quyền sử dụng phần đất mà ông đã chuyển nhượng cho Công ty trách nhiệm hữu hạn Minh Châu nhưng Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông thanh toán cho bà Thảnh 630.000.000 đồng là không đúng. Ngày 12-5-2006, ông Nguyễn Hữu Phòng (đại diện cho bà Thảnh) kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử buộc ông Tám trả lại toàn bộ số tiền mà ông Tám đã chuyển nhượng đất là 1.260.000.000 đồng cho bà Thảnh. - Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 334/2006/DS-PT ngày 25-8-2006, Toà Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: bác yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn, sửa Bản án sơ thẩm như sau: chấp nhận một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị Thảnh về việc đòi lại tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, buộc ông Nguyễn Văn Tám có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Thảnh số tiền 27.047.700 đồng tương đương 21,99 chỉ vàng 24k, còn 1.232.266.860 đồng sau khi trừ đi khoản tiền bà Nguyễn Thị Thảnh số tiền 27.047.700 đồng tương đương 21,99 chỉ vàng 24k đã bỏ ra nhận chuyển nhượng bị buộc sung công quỹ Nhà nước. Sau xét xử phúc thẩm, ông Nguyễn Văn Tám khiếu nại Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. Ngày 21-8-2009, Chánh án TAND tối cao ban hành Quyết định kháng nghị số 449/2009/KN-DS kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm số 334/2006/DS-PT ngày 25-8-2006 của Toà Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm, hủy Bản án phúc thẩm nêu trên và huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật, với nhận định: “Bà Nguyễn Thị Thảnh khởi kiện đòi lại tài sản đối với ông Nguyễn Văn Tám và cho rằng do bà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên bà có nhờ ông Tám (em của bà) đứng tên nhận chuyển nhượng đất của vợ chồng ông Hêng Tính giùm cho bà nhưng sau đó ông Tám đã chuyển nhượng đất của bà cho người khác. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định ông Tám chỉ đứng tên nhận chuyển nhượng đất của vợ chồng ông Hêng Tính giùm cho bà Thảnh là có căn cứ. Do bà Thảnh là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nên bà Thảnh không được giao đất mà chỉ được trả lại phần giá trị đầu tư tiền chuyển nhượng đất. Đối với chênh lệch giá trị đất, thời điểm xét xử sơ thẩm và xét xử phúc thẩm là thời điểm thi hành Bộ luật Dân sự năm 2005, không có quy định buộc phải tịch thu sung công quỹ nên khoản chênh lệch này bà Thảnh và ông Tám cùng được hưởng. Tòa án cấp sơ thẩm không buộc ông Tám nộp số tiền chênh lệch giá trị đất để sung công là có căn cứ nhưng không buộc ông Tám trả cho bà Thảnh giá trị đầu tư ban đầu là không đúng. Tòa án cấp phúc thẩm không đưa ra được căn cứ pháp luật nhưng đã buộc ông Tám nộp toàn bộ số tiền chênh lệch (1.232.226.860 đồng) để sung công quỹ Nhà nước là không đúng quy định của pháp luật”. Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao huỷ Bản án phúc thẩm nêu trên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật. - Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhận định: Bà Nguyễn Thị Thảnh khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Văn Tám trả lại cho bà 1.260.000.000 đồng vì cho rằng bà là người trực tiếp giao dịch, trả tiền nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Hêng Tính 7.595,7m2 đất, nhưng vì bà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên nhờ ông Tám (em của bà) đứng tên, nhưng không được bà đồng ý ông Tám đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất cho Công ty TNHH Minh Châu để nhận 1.260.000.000 đồng. Ông Tám cho rằng ông là người thỏa thuận chuyển nhượng đất và trả tiền cho ông Hêng Tính, nên giấy tờ chuyển nhượng đất ông đứng tên. Sau khi nhận chuyển nhượng ông trực tiếp quản lý, sử dụng, đăng ký kê khai, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khi ông chuyển nhượng cho Công ty TNHH Minh Châu được chính quyền cho phép, nên ông không chấp nhận yêu cầu của bà Thảnh. Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án vợ chồng ông Tám có nhiều lời khai mâu thuẫn về số tiền, vàng đã trả cho ông Hêng Tính và ông cũng không chứng minh được nguồn gốc nguồn tiền, vàng mà ông cho rằng đã trả cho ông Tính. Trong khi đó vợ chồng ông Tính, bà Quênh khẳng định chỉ thỏa thuận chuyển nhượng đất và nhận vàng của bà Thảnh còn việc viết giấy chuyển nhượng đất đứng tên ông Tám là theo yêu cầu của bà Thảnh, vì bà Thảnh đang định cư ở nước ngoài. Theo lời khai của cụ Thái Thị Ba, ông Nguyễn Phước Hoàng, bà Nguyễn Thị Chính Em (là mẹ và anh chị em ruột của bà Thảnh, ông Tám) thì bà Thảnh giao dịch, trả tiền chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông Tính, còn ông Tám chỉ là người đứng tên giùm. Tổng hợp các chứng cứ nêu trên Có đủ căn cứ xác định bà Thảnh là người bỏ toàn bộ số tiền là 21,99 chỉ vàng để nhận chuyển nhượng diện tích trên, còn ông Tám chỉ là người đứng tên giùm; tuy nhiên, sau khi nhận chuyển nhượng, ông Tám quản lý, sử dụng và chuyển nhượng đất, nên có công sức làm tăng giá trị đất. Do đó, khoản chênh lệch giá trị đất (sau khi trừ tiền gốc 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) phải được xem là lợi nhuận chung, cần chia theo công sức  (Trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia) Tòa án cấp sơ thẩm công nhận bà Thảnh, ông Tám mỗi người có quyền sở hữu 1/2 số tiền trên nhưng không trích trả cho bà Thảnh số tiền tương ứng với 21,99 chỉ vàng là không đúng. Tòa án cấp phúc thẩm chỉ công nhận bà Thảnh có quyền sở hữu số tiền tương ứng với 21,99 chỉ vàng, còn lợi nhuận là số tiền còn lại tịch thu sung công quỹ nhà nước là không đúng với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, không đảm bảo quyền lợi của các đương sự. Ngoài ra, bà Thảnh khởi kiện yêu cầu ông Tám trả cho bà 1.260.000.000 đồng là số tiền ông Tám chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng 7.595,7m2 đất, mà không tranh chấp quyền sử dụng đất, còn ông Tám cho rằng số tiền trên là của ông. Như vậy, các đương sự tranh chấp quyền sở hữu tài sản là số tiền nêu trên. Nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm lại xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp đòi lại tài sản” là không chính xác. Bởi các lẽ trên, căn cứ khoản 3 Điều 297 và Điều 299 Bộ luật Tố tụng dân sự; QUYẾT ĐỊNH 1- Huỷ Bản án dân sự phúc thẩm số 334/2006/DSPT ngày 25-8-2006 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh và Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng về vụ án tranh chấp đòi lại tài sản giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn là ông Nguyễn Văn Tám; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Yêm. 2- Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng để xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.   Nội dung án lệ “Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất (tương đương Khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ông Tám có công sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và đảm bảo quyền lợi của các đương sự (Trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia).” Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0927.625.666 để được Luật sư tư vấn.  

Thực tế cho thấy, nhiều cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn lúng túng về trình tự, thủ tục pháp lý khi đưa nhà ở xã hội vào cho thuê. Trong bài viết dưới đây, Luật Phương Bình xin cung cấp quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này. Căn cứ Điều 43 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, việc cho thuê nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng phải tuân thủ trình tự, thủ tục sau: “Điều 43. Trình tự, thủ tục cho thuê nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng Trình tự, thủ tục cho thuê nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện như sau: 1. Cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp xã nơi xây dựng nhà ở (báo cáo bằng văn bản) về địa điểm xây dựng; tiến độ thực hiện; quy mô, số lượng căn hộ, trong đó bao gồm: Số căn hộ để cho thuê; thời gian bắt đầu cho thuê, để Ủy ban nhân dân cấp xã công bố công khai thông tin tại trụ sở của xã, phường để chính quyền địa phương và người dân biết để thực hiện theo dõi, giám sát. 2. Trên cơ sở các thông tin về nhà ở xã hội trên địa bàn đã được công bố theo quy định; người có nhu cầu đăng ký thuê nhà ở xã hội nộp giấy xác nhận đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo hướng dẫn của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an cho cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. 3. Sau khi tập hợp đầy đủ hồ sơ đăng ký của các đối tượng có nhu cầu, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội ký Hợp đồng thuê nhà ở với người thuê nhà. Đồng thời có trách nhiệm gửi Ủy ban nhân dân cấp xã Danh sách đối tượng thuê nhà ở xã hội để phục vụ cho công tác quản lý, kiểm tra (hậu kiểm).” Theo đó, trước hết cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải báo cáo bằng văn bản với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở xã hội. Nội dung báo cáo gồm: địa điểm xây dựng; tiến độ thực hiện; quy mô, số lượng căn hộ, trong đó nêu rõ số căn hộ cho thuê và thời điểm bắt đầu cho thuê. Tiếp theo, UBND cấp xã công bố công khai các thông tin về nhà ở xã hội tại trụ sở xã, phường để phục vụ công tác quản lý, giám sát và tạo điều kiện cho các đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin. Sau khi thông tin được công bố, người có nhu cầu thuê nhà ở xã hội nộp giấy xác nhận thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền cho cá nhân đầu tư xây dựng. Cuối cùng, khi đã tiếp nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, cá nhân đầu tư xây dựng ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội với người thuê và gửi danh sách người thuê cho UBND cấp xã để phục vụ công tác quản lý và kiểm tra (hậu kiểm). Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0927.625.666 để được Luật sư tư vấn.  

Hiện nay, nhiều người thắc mắc về việc khi chuyển nhượng, thừa kế hoặc thay đổi quyền sử dụng đất, cần chuẩn bị những thủ tục và giấy tờ gì để đảm bảo hợp pháp. Để giải đáp những băn khoăn này, Công ty Luật Phương Bình xin hướng dẫn chi tiết các hình thức chuyển quyền sử dụng đất và hồ sơ cần thiết khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định mới nhất năm 2025. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai, các bên có thể áp dụng một trong những hình thức trên để chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động đất đai – 2025 Khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ theo Phụ lục 01, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, mục II, nội dung B, phần V. Cụ thể, hồ sơ bao gồm: - Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm Nghị định số 151/2025/NĐ-CP; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp trước đó; - Các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất, phù hợp với từng trường hợp cụ thể quy định tại Phần II.2 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP (Hợp đồng chuyển nhượng, Hợp đồng tặng cho, Hợp đồng góp vốn...); - Văn bản chứng minh quyền đại diện hợp pháp, áp dụng khi thủ tục được thực hiện thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật dân sự (Giấy uỷ quyền...). *Lưu ý: Tùy thuộc vào từng trường hợp, hồ sơ sẽ có các giấy tờ bổ sung khác nhau theo quy định tại Phần II.2 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP. Việc chuẩn bị đầy đủ và đúng loại hồ sơ không chỉ giúp rút ngắn thời gian xử lý mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Khi nộp hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiến hành cập nhật biến động vào sổ địa chính và cấp giấy chứng nhận mới theo đúng quy định pháp luật. Đây là bước quan trọng để đảm bảo các giao dịch, chuyển nhượng, thừa kế hay thay đổi quyền sử dụng đất được minh bạch và hợp pháp. Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0927.625.666 để được Luật sư tư vấn.