Án lệ số 02/2016/AL về vụ án Tranh chấp đòi lại tài sản Công ty Luật Phương Bình

Mua nhà cho con, con chưa thành niên có được đứng tên sổ đỏ không?

Trong thực tế, nhiều cha mẹ khi có điều kiện thường muốn mua nhà để con đứng tên. Tuy nhiên, nếu người con chưa đủ 18 tuổi thì việc đứng tên sổ đỏ có được pháp luật cho phép hay không? Trong bài viết này, Luật Phương Bình sẽ giải thích chi tiết quy định pháp luật liên quan. Trước tiên cần xem xét quy định của Bộ luật Dân sự liên quan đến người thành niên và người chưa thành niên, cụ thể: "Điều 20. Người thành niên 1. Người thành niên là người từ đủ mười tám tuổi trở lên. 2. Người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại các điều 22, 23 và 24 của Bộ luật này. Điều 21. Người chưa thành niên 1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi. 2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện. 3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi. 4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý." Theo đó: - Người từ đủ 18 tuổi trở lên là người thành niên, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, được tự mình xác lập, thực hiện và quyết định đối với các giao dịch dân sự, bao gồm cả việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất và đứng tên sổ đỏ. - Đối với người chưa thành niên, việc tham gia giao dịch dân sự bị hạn chế, cụ thể: -> Dưới 6 tuổi: mọi giao dịch do cha mẹ hoặc người giám hộ xác lập và thực hiện thay. -> Từ đủ 6 đến dưới 15 tuổi: khi tham gia giao dịch phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ các nhu cầu sinh hoạt thông thường. -> Từ đủ 15 đến dưới 18 tuổi: có thể tự mình xác lập giao dịch dân sự, nhưng đối với giao dịch liên quan đến bất động sản hoặc tài sản phải đăng ký thì vẫn phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Như vậy, có thể thấy người chưa thành niên vẫn có quyền sở hữu tài sản. Tuy nhiên, việc xác lập và thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản của họ, đặc biệt là bất động sản, phải thông qua hoặc được sự đồng ý của cha mẹ hoặc người giám hộ. Bên cạnh đó, về nguyên tắc, pháp luật không cấm người chưa thành niên đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ). Căn cứ khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai 2024: "Điều 134. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mẫu thống nhất trong cả nước." Do đó, con chưa thành niên vẫn có thể đứng tên sổ đỏ nếu tài sản đó được xác lập hợp pháp cho con. Ví dụ: cha mẹ mua nhà nhưng xác định người nhận chuyển nhượng hoặc được tặng cho là con,... Tuy nhiên, do con chưa thành niên chưa có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, nên mọi thủ tục liên quan đến việc mua bán, tặng cho, đăng ký sang tên đều phải do người đại diện theo pháp luật thực hiện hoặc đồng ý. Trên thực tế, khi làm thủ tục cấp sổ đỏ đứng tên người chưa thành niên, cơ quan đăng ký đất đai sẽ yêu cầu thông tin về người đại diện theo pháp luật để ghi nhận việc quản lý, thực hiện quyền liên quan đến tài sản đó. Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0936.645.695 để được Luật sư tư vấn.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, có được dùng sổ đỏ để góp vốn thành lập công ty cổ phần ? (Chí)

Tôi có một mảnh đất rộng 400m2 với giá trị 10 tỷ đồng. Hiện tại, tôi muốn dùng sổ đỏ của mảnh đất này để góp vốn thành lập công ty cổ phần. Vậy, xin hỏi tôi muốn dùng sổ đỏ để góp vốn thành lập công ty cổ phần có được không? Trong bài viết này, Luật Phương Bình sẽ giải thích chi tiết quy định pháp luật liên quan. Căn cứ Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định: “Điều 34. Tài sản góp vốn 1. Tài sản góp vốn là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam. 2. Chỉ cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản quy định tại khoản 1 Điều này mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn theo quy định của pháp luật.” Theo quy định trên, quyền sử dụng đất là một trong những tài sản góp vốn. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng chỉ có cá nhân, tố chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với quyền sử dụng đất mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn theo quy định của pháp luật. Điều kiện để góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Luật đất đai năm 2024 được quy định như sau: Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; d) Trong thời hạn sử dụng đất; đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2024 ông được sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để góp vốn thành lập công ty nhưng phải đảm bảo về chủ sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản là mảnh đất trên. Ngoài ra còn đảm bảo về các quy định điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0936.645.695 để được Luật sư tư vấn.

Án lệ 50/2021/AL Về quyền khởi kiện vụ án đòi lại tài sản của người được giao tài sản theo bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật

Theo nguyên tắc tố tụng, những quan hệ pháp luật đã được giải quyết bằng bản án có hiệu lực pháp luật thì Tòa án phải trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện. Tuy nhiên, trong thực tế có trường hợp quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu tài sản đã được Tòa án công nhận bằng bản án có hiệu lực pháp luật, nhưng bên phải thực hiện nghĩa vụ không trả lại tài sản cho đương sự. Nếu trong trường hợp thời hiệu thi hành án đã hết, đương sự khởi kiện thì Tòa án có được trả lại đơn khởi kiện hay không? Án lệ số 50/2021/AL của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao là ví dụ điển hình. Trong bài viết này, Luật Phương Bình gửi đến bạn đọc nội dung Án lệ 50/2021/AL của Hội đồng Thẩm phán TAND: Nguồn án lệ: Quyết định giám đốc thẩm số 481/2012/DS-GĐT ngày 25-9-2012 của Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” tại tỉnh Thừa Thiên Huế giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Văn N với bị đơn là bà Nguyễn Thị T. Tóm tắt vụ án: *Theo đơn khởi kiện ngày 04/01/2005, nguyên đơn ông Nguyễn Văn N trình bày: Ông N và bà Nguyễn Thị T kết hôn năm 1963, có một ngôi nhà gắn liền với thửa đất tại thôn B, xã X (nay là nhà số 04 đường H, khu vực A, phường C, thành phố Huế) với diện tích khoảng 1.490 m². Năm 1968, ông N thoát ly ra miền Bắc. Đến năm 1975, khi ông trở về địa phương thì bà T đã chung sống với người khác, nên hai bên làm thủ tục ly hôn. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 43/DSPT ngày 13/5/1977, Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên đã tuyên cho ông N và bà T ly hôn. Về tài sản, Tòa án xác định ông N được quyền sử dụng một phần đất trong khuôn viên thửa đất nêu trên. Phần đất này có ngôi mộ của cha ông N, và ranh giới được xác định cụ thể bằng bản vẽ kèm theo bản án. Sau khi bản án phúc thẩm có hiệu lực: Ông N đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ cấp dưỡng nuôi con; Cơ quan chức năng đã tiến hành đo đạc, chia đất theo đúng bản vẽ của Tòa án. Đến năm 2001, khi ông N về quê để xây nhà thờ tổ tiên trên phần đất được giao thì bị bà T cản trở. Do đó, ông N khởi kiện, yêu cầu: Bà T trả lại phần đất thuộc quyền sử dụng của ông theo bản án; Khôi phục lại hiện trạng ranh giới thửa đất đúng như bản án đã xác định. *Về phía bị đơn, bà Nguyễn Thị T thừa nhận: Có kết hôn với ông N và đã ly hôn theo Bản án số 43/DSPT ngày 13/5/1977. Năm 1968, ông N ra miền Bắc; đến năm 1969, bà nhận được giấy báo tử của ông N, nên bà đã kết hôn với người khác. Từ sau khi bản án có hiệu lực, ông N không nộp đơn yêu cầu thi hành án, nên bà không đồng ý trả lại đất. Ngoài ra, bà còn cho rằng thửa đất là do cha mẹ bà để lại, không phải tài sản của ông N. *Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2006/DSST ngày 21/6/2006, Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế đã quyết định: Chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Văn N buộc bà Nguyễn Thị T trả lại quyền sử dụng đất diện tích 452,85m2 (có cạnh 37,5; 38,55; 36,14) là tài sản được xác lập theo Bản án số 43/DSPT ngày 13/5/1977 trên đó có ngôi mộ của cha ông N trong thửa đất số 42 tờ bản đồ địa chính số 28 diện tích 1.997,06m2 tại nhà số 04 đường H, khu vực A, phường C, thành phố Huế (vị trí thửa đất của ông N có bản vẽ kèm theo). Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự. Sau khi xét xử sơ thẩm, bà T kháng cáo. *Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 55/2006/DSPT ngày 11/12/2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế quyết định: Hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2006/DSST ngày 21/6/2006 của Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế về việc tranh chấp đòi tài sản quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Văn N và bị đơn là bà Nguyễn Thị T. Đình chỉ việc giải quyết vụ án. Trả lại đơn khởi kiện cho ông Nguyễn Văn N. Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn tuyên về án phí. Sau bản án phúc thẩm, ông N khiếu nại. Ngày 10/12/2009, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao ban hành Quyết định kháng nghị số 708/2009/KN-DS, với nhận xét: Quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Văn N đã được xác lập rõ tại Bản án phúc thẩm số 43/DSPT ngày 13/5/1977. Do đó, ông N có quyền khởi kiện bằng một vụ án dân sự mới để đòi lại tài sản. Việc Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng ông N không có quyền khởi kiện và trả lại đơn khởi kiện là không phù hợp. Đề nghị Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2006/DSST ngày 21/6/2006 của Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật. Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: [1] Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, có cơ sở kết luận: Ông Nguyễn Văn N và bà Nguyễn Thị T kết hôn vào năm 1963. Vợ chồng ông N, bà T có một ngôi nhà tọa lạc trên thửa đất tại thôn B, xã X (nay là nhà số 04 đường H, khu vực A, phường C, thành phố Huế) diện tích 1.490m2. Năm 1968, ông N thoát ly ra miền Bắc đến năm 1975 ông N về quê thì bà T đã có chồng khác nên ông bà xin ly hôn. [2] Tại Bản án phúc thẩm số 43 ngày 13/5/1977, Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên đã xử cho ông N, bà T ly hôn, quyết định về trách nhiệm nuôi dưỡng con và phân chia tài sản. Theo quyết định trong bản án, ông N được hưởng một phần đất trong khuôn viên thửa đất nêu trên (có sơ đồ phân chia ranh giới do Tòa án lập kèm theo bản án). Do điều kiện công tác xa nhà nên ông N vẫn để nguyên hiện trạng đất, năm 2001 ông N về quê định xây nhà thờ tổ tiên thì bà T cản trở, hai bên không thống nhất về ranh giới đất và bà T không đồng ý trả đất cho ông N. Vì vậy, ông N khởi kiện yêu cầu bà T trả lại phần đất theo Bản án phúc thẩm đã có hiệu lực pháp luật. [3] Thực tế, từ trước đến nay, bà T vẫn là người quản lý, sử dụng phần đất mà Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên đã giao cho ông N. Theo bà T thì ông N chưa có đơn yêu cầu thi hành án và Bản án phúc thẩm nêu trên chưa được thi hành, nay đã hết thời hiệu thi hành án theo quy định của pháp luật. [4] Theo quy định của pháp luật thì quyền sử dụng đất của ông N đối với đất tranh chấp đã được xác định tại Bản án phúc thẩm số 43 ngày 13/5/1977 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên. Tòa án không được giải quyết lại quan hệ ai là chủ sử dụng đất hợp pháp, nhưng kiện đòi lại tài sản lại là quan hệ pháp luật khác. Nếu còn thời hiệu thi hành án thì ông N có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án cưỡng chế thực hiện giao đất theo Bản án số 43 ngày 13/5/1977 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên. Tuy nhiên, nay đã hết thời hiệu yêu cầu thi hành án thì ông N có quyền khởi kiện đòi lại tài sản bằng vụ án dân sự mới. Trong trường hợp này, nếu không có căn cứ xác định ông N đã từ bỏ quyền tài sản thì phải chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông N. [5] Tòa án cấp phúc thẩm xác định ông N không có quyền khởi kiện, trả lại đơn khởi kiện cho ông N là không có căn cứ. Mặt khác, Tòa án các cấp cũng chưa xác minh, xem xét việc quản lý, sử dụng đất, việc kê khai và nộp thuế; ý kiến của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của Nhà nước công nhận hay không công nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với phần đất này. [6] Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của ông N buộc bà T trả lại quyền sử dụng diện tích 452,85m2 là tài sản được xác lập theo Bản án số 43/DSPT ngày 13/5/1977 trên có ngôi mộ của cha ông N nhưng không tính công sức giữ gìn, tu bổ bảo quản đất cho bà T cũng như khoản tiền bà T nộp thuế đất là không đúng. Tòa án cấp phúc thẩm hủy toàn bộ bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Huế đình chỉ giải quyết vụ án; trả lại đơn khởi kiện cho ông N là không đúng quy định của pháp luật. [7] Vì vậy, kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao là có căn cứ chấp nhận. [8] Bởi các lẽ trên, căn cứ vào khoản 2 Điều 291, khoản 3 Điều 297, Điều 299 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2011). QUYẾT ĐỊNH: - Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 55/2006/DSPT ngày 11/12/2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế và hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2006/DSST ngày 21/6/2006 của Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Văn N với bị đơn là bà Nguyễn Thị T. - Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật. Nội dung án lệ: “[4] Theo quy định của pháp luật thì quyền sử dụng đất của ông N đối với đất tranh chấp đã được xác định tại Bản án phúc thẩm số 43 ngày 13/5/1977 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên. Tòa án không được giải quyết lại quan hệ ai là chủ sử dụng đất hợp pháp, nhưng kiện đòi lại tài sản lại là quan hệ pháp luật khác. Nếu còn thời hiệu thi hành án thì ông N có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án cưỡng chế thực hiện giao đất theo Bản án số 43 ngày 13/5/1977 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên. Tuy nhiên, nay đã hết thời hiệu yêu cầu thi hành án thì ông N có quyền khởi kiện đòi lại tài sản bằng vụ án dân sự mới. Trong trường hợp này, nếu không có căn cứ xác định ông N đã từ bỏ quyền tài sản thì phải chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông N.” Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0927.625.666 để được Luật sư tư vấn.

Trình tự, thủ tục cho thuê nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng.

Thực tế cho thấy, nhiều cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn lúng túng về trình tự, thủ tục pháp lý khi đưa nhà ở xã hội vào cho thuê. Trong bài viết dưới đây, Luật Phương Bình xin cung cấp quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này. Căn cứ Điều 43 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, việc cho thuê nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng phải tuân thủ trình tự, thủ tục sau: “Điều 43. Trình tự, thủ tục cho thuê nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng Trình tự, thủ tục cho thuê nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện như sau: 1. Cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp xã nơi xây dựng nhà ở (báo cáo bằng văn bản) về địa điểm xây dựng; tiến độ thực hiện; quy mô, số lượng căn hộ, trong đó bao gồm: Số căn hộ để cho thuê; thời gian bắt đầu cho thuê, để Ủy ban nhân dân cấp xã công bố công khai thông tin tại trụ sở của xã, phường để chính quyền địa phương và người dân biết để thực hiện theo dõi, giám sát. 2. Trên cơ sở các thông tin về nhà ở xã hội trên địa bàn đã được công bố theo quy định; người có nhu cầu đăng ký thuê nhà ở xã hội nộp giấy xác nhận đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo hướng dẫn của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an cho cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. 3. Sau khi tập hợp đầy đủ hồ sơ đăng ký của các đối tượng có nhu cầu, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội ký Hợp đồng thuê nhà ở với người thuê nhà. Đồng thời có trách nhiệm gửi Ủy ban nhân dân cấp xã Danh sách đối tượng thuê nhà ở xã hội để phục vụ cho công tác quản lý, kiểm tra (hậu kiểm).” Theo đó, trước hết cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải báo cáo bằng văn bản với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở xã hội. Nội dung báo cáo gồm: địa điểm xây dựng; tiến độ thực hiện; quy mô, số lượng căn hộ, trong đó nêu rõ số căn hộ cho thuê và thời điểm bắt đầu cho thuê. Tiếp theo, UBND cấp xã công bố công khai các thông tin về nhà ở xã hội tại trụ sở xã, phường để phục vụ công tác quản lý, giám sát và tạo điều kiện cho các đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin. Sau khi thông tin được công bố, người có nhu cầu thuê nhà ở xã hội nộp giấy xác nhận thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền cho cá nhân đầu tư xây dựng. Cuối cùng, khi đã tiếp nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, cá nhân đầu tư xây dựng ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội với người thuê và gửi danh sách người thuê cho UBND cấp xã để phục vụ công tác quản lý và kiểm tra (hậu kiểm). Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0927.625.666 để được Luật sư tư vấn.

Tự ý chuyển đất trồng lúa sang mục đích khác sẽ bị xử lý như nào?

Trong thời gian gần đây, nhiều hộ gia đình tự ý xây dựng nhà ở hoặc công trình phụ trên đất trồng lúa. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, hành vi này được xem là vi phạm và có thể bị xử phạt với mức tiền rất cao, thậm chí buộc phải tháo dỡ công trình. Để giúp người dân hiểu rõ hơn, Luật Phương Bình xin giải đáp chi tiết như sau: Đất trồng lúa là loại đất được Nhà nước quản lý chặt chẽ vì liên quan trực tiếp đến an ninh lương thực quốc gia. Do đó, việc chuyển đất lúa sang bất kỳ mục đích nào khác như xây nhà, làm xưởng, sân bê tông hay các công trình khác chỉ được phép khi có quyết định chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người sử dụng đất đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Khi người dân tự ý sử dụng đất lúa cho mục đích khác mà không được cấp phép, hành vi này sẽ được coi là tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và bị xử lý theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Hậu quả pháp lý của hành vi này có thể bao gồm việc bị phạt tiền theo diện tích vi phạm, bị buộc tháo dỡ công trình và trả lại đất về trạng thái ban đầu, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thực hiện được các giao dịch mua bán, tặng cho hoặc thế chấp trên phần đất vi phạm. Mức xử phạt khi tự ý chuyển đất lúa sang mục đích khác Mức phạt được quy định tại Điều 8 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, tùy thuộc vào loại mục đích chuyển đổi và diện tích đất vi phạm. 1. Trường hợp chuyển đất trồng lúa sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp (Ví dụ: đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản hay đất trồng cây hàng năm khác...) - Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với diện tích đất dưới 0,5 héc ta; - Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta; - Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta; - Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 03 héc ta trở lên. 2. Trong trường hợp chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thuộc địa giới hành chính của xã (Ví dụ như xây lán trại, nhà xưởng nhỏ, nhà kho hoặc sân bê tông,...) mức phạt sẽ cao hơn: - Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất dưới 0,05 héc ta; - Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta; - Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta; - Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta; - Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 02 héc ta; - Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ trên 02 héc ta trở lên. 3. Trường hợp chuyển đất trồng lúa sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã Đây là hành vi phổ biến nhất khi xây nhà trên đất lúa và mức phạt là cao nhất: - Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta; - Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta; - Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta; - Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta; - Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên. * Lưu ý: Vi phạm ở khu vực phường, thị trấn sẽ bị áp dụng mức phạt gấp đôi so với cùng diện tích tại khu vực xã. Ngoài việc bị xử phạt hành chính, người vi phạm còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả. Cơ quan chức năng có quyền yêu cầu tháo dỡ công trình và trả lại hiện trạng đất lúa ban đầu, trừ các trường hợp đặc biệt theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai. Nếu người vi phạm thu lợi từ công trình trái phép, chẳng hạn như cho thuê hoặc kinh doanh trên đất vi phạm, toàn bộ khoản lợi đó phải nộp lại cho Nhà nước. Tự ý xây nhà hoặc bất kỳ công trình nào trên đất lúa đều là hành vi vi phạm pháp luật và có thể bị xử phạt rất nặng, đi kèm với nghĩa vụ tháo dỡ – khôi phục hiện trạng. Để tránh rủi ro pháp lý, người sử dụng đất nên làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đúng quy định trước khi xây dựng. Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0927.625.666 để được Luật sư tư vấn.

Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động đất đai – 2025

Hiện nay, nhiều người thắc mắc về việc khi chuyển nhượng, thừa kế hoặc thay đổi quyền sử dụng đất, cần chuẩn bị những thủ tục và giấy tờ gì để đảm bảo hợp pháp. Để giải đáp những băn khoăn này, Công ty Luật Phương Bình xin hướng dẫn chi tiết các hình thức chuyển quyền sử dụng đất và hồ sơ cần thiết khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định mới nhất năm 2025. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai, các bên có thể áp dụng một trong những hình thức trên để chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động đất đai – 2025 Khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ theo Phụ lục 01, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, mục II, nội dung B, phần V. Cụ thể, hồ sơ bao gồm: - Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm Nghị định số 151/2025/NĐ-CP; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp trước đó; - Các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất, phù hợp với từng trường hợp cụ thể quy định tại Phần II.2 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP (Hợp đồng chuyển nhượng, Hợp đồng tặng cho, Hợp đồng góp vốn...); - Văn bản chứng minh quyền đại diện hợp pháp, áp dụng khi thủ tục được thực hiện thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật dân sự (Giấy uỷ quyền...). *Lưu ý: Tùy thuộc vào từng trường hợp, hồ sơ sẽ có các giấy tờ bổ sung khác nhau theo quy định tại Phần II.2 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP. Việc chuẩn bị đầy đủ và đúng loại hồ sơ không chỉ giúp rút ngắn thời gian xử lý mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Khi nộp hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiến hành cập nhật biến động vào sổ địa chính và cấp giấy chứng nhận mới theo đúng quy định pháp luật. Đây là bước quan trọng để đảm bảo các giao dịch, chuyển nhượng, thừa kế hay thay đổi quyền sử dụng đất được minh bạch và hợp pháp. Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0927.625.666 để được Luật sư tư vấn.

Thửa đất chưa có sổ đỏ thì có được hợp thửa không?

Việc hợp thửa đất thường phát sinh khi người sử dụng đất muốn mở rộng diện tích, sắp xếp lại quy hoạch sử dụng, thuận tiện cho xây dựng nhà ở hoặc chuẩn bị các giao dịch chuyển nhượng. Tuy nhiên, không phải thửa đất nào cũng đủ điều kiện để hợp thửa, khiến nhiều người băn khoăn: “Thửa đất chưa có sổ đỏ thì có được hợp thửa không?” Theo khoản 1 và khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc hợp thửa đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các nguyên tắc và điều kiện do pháp luật quy định. " Điều 220: Tách thửa đất, hợp thửa đất 1. Tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây: a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất; c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất; d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó. ... 3. Trường hợp hợp thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây: a) Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở; b) Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật. ...” Như vậy, để được hợp thửa đất, người sử dụng đất cần bảo đảm điều kiện chính như sau: Thứ nhất, Thửa đất phải có Giấy chứng nhận hợp lệ Chỉ những thửa đất đã được cấp một trong các loại Giấy chứng nhận sau mới được xem xét tách hoặc hợp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ); Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng cũ); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp chưa có sổ, người sử dụng đất phải làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận trước. Thứ hai, Thửa đất còn thời hạn sử dụng Đất phải còn trong thời hạn sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận. Trường hợp đất có thời hạn mà đã hết hạn, người sử dụng đất cần gia hạn theo đúng quy định trước khi thực hiện thủ tục tách hoặc hợp thửa. Thứ ba, Đất không có tranh chấp hoặc kê biên Đất phải đang trong tình trạng pháp lý ổn định, không tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Trong trường hợp có tranh chấp nhưng xác định rõ được phạm vi diện tích, ranh giới phần tranh chấp thì phần còn lại không tranh chấp vẫn có thể thực hiện tách hoặc hợp thửa. * Lưu ý: Pháp luật vẫn cho phép tách/hợp nếu đáp ứng: • Có thể xác định rõ phạm vi, diện tích, ranh giới phần đang tranh chấp; • Phần còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất; Thứ tư, Bảo đảm về hạ tầng kỹ thuật Thửa đất sau khi tách hoặc hợp phải bảo đảm có lối đi hợp pháp, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện hữu và đáp ứng các nhu cầu hạ tầng thiết yếu như cấp nước, thoát nước. Nếu người sử dụng đất chừa một phần diện tích trong thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác để làm lối đi riêng thì không phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích này. * Lưu ý: Nếu người sử dụng đất dành một thửa đất trong thửa đất ở (hoặc thửa đất có đất ở và đất khác) để làm lối đi thì không cần xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích chừa làm lối đi. Ngoài ra, - Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở; - Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật. Như vậy, thửa đất chưa có Sổ đỏ thì không được hợp thửa. Trường hợp chưa có Sổ đỏ, người sử dụng đất phải làm thủ tục xin cấp Sổ đỏ trước, sau đó mới đủ điều kiện thực hiện tách hoặc hợp thửa đất. Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Phương Bình. Quý khách hàng có thắc mắc vui lòng liên hệ: 0927.625.666 để được Luật sư tư vấn.